« Faute de grives, on mange des merles » : un proverbe qui trouve écho chez de nombreux promoteurs français. Car pour pouvoir construire donc vendre des logements neufs, ils ont sans cesse besoin d’acheter de nouveaux terrains à bâtir. Et dans les secteurs particulièrement recherchés où le marché est très tonique, ils doivent bien souvent se résigner à acheter des terrains déjà bâtis… autrement dit des maisons avec jardin.
Vous vendez ou envisagez de vendre une maison et vous vous interrogez sur l’opportunité de la vendre à un promoteur immobilier ? Voici 4 questions à vous poser avant de vous lancer !
La règlementation locale de l’urbanisme autorise-t-elle la construction de mètres carrés supplémentaires sur ma parcelle ?
Un promoteur qui achète une maison pour y réaliser une opération de logements neufs achète moins une maison qu’une parcelle et les droits à construire qui y sont rattachés. Par « droits à construire », il faut comprendre « nombre de mètres carrés susceptibles d’être autorisés par le règlement local d’urbanisme (PLU, PLUi, POS) ».
Ce n’est donc pas la superficie de votre maison qui va intéresser le promoteur mais celle de la parcelle sur laquelle elle est construire et les droits à construire qu’elle offre.
Conséquence : seuls les terrains offrant des droits à construire importants sont susceptibles d’intéresser les promoteurs (à partir de 500 à 1000 m² de surface de plancher, suivant le secteur).
Vous avez des difficultés à décrypter le PLU et à savoir si votre parcelle offre des droits à construire qui puissent susciter l’intérêt d’un promoteur ? Un architecte ou un coach foncier peuvent vous y aider.
La valeur des mètres carrés à construire est-elle supérieure à celle de la maison ?
Pour que vendre votre maison à un promoteur soit financièrement intéressant, encore faut-il que la réponse à cette question soit « oui ».
En clair, si votre maison a été estimée à 100.000€ (car c’est le prix de vente constaté de biens similaires sur le secteur) et que les droits à bâtir attachés à votre terrain sont estimés à 80.000€, vendre à un promoteur ne sera judicieux que si votre maison n’a pas trouvé preneur sur le marché de l’immobilier ancien.
Voilà qui justifie d’être très précis dans l’estimation du prix de vente de votre bien et de multiplier les points de vue.
Êtes-vous prêt à attendre plus de 3 mois entre la signature de la promesse de vente et celle de la vente définitive ?
Lorsqu’on vend une maison comme telle à un particulier, le délai moyen constaté entre la signature de la promesse de vente ou du compromis et celle de la vente définitive est de l’ordre de 3 mois. C’est en règle générale le temps nécessaire à l’acquéreur pour lever toutes les conditions suspensives dont la principale : l’obtention d’un ou de plusieurs prêts immobiliers, quand il y a recours pour financer son achat.
Dans le cadre d’une vente à un promoteur, il faut savoir que ce délai est nettement plus important. Pourquoi ? Tout simplement parce que les conditions suspensives demandées par un promoteur immobilier sont beaucoup plus longues à lever. Un exemple : 95% des acquisitions faites par des promoteurs sont conditionnées à l’obtention d’un permis de construire devenu définitif. Or, entre la préparation du dossier de permis, son obtention et sa purge, il faut déjà compter minimum entre 5 et 9 mois, suivant le type de projet.
Vous l’aurez compris : pour profiter de tous les avantages de la vente de votre maison à un promoteur immobilier, il ne faut pas être pressé !
Suis-je prêt à sortir des sentiers battus pour trouver le meilleur acquéreur ?
Pour vendre votre maison à un promoteur, vous avez toujours l’option de confier sa vente à un professionnel (agent immobilier, notaire, comparateur de promoteurs immobiliers) qui gère la vente de A à Z à votre place.
Deux inconvénients à cela. Tout d’abord vous devez savoir qu’il vous en coûtera au bas mot quelques dizaines de milliers d’euros de frais de négociation. Car que les honoraires soient à la charge de l’acquéreur ou du vendeur ne change rien : c’est toujours de l’argent qui n’ira pas sur votre compte en banque. Mais surtout, vous n’aurez jamais la garantie que tous les promoteurs susceptibles d’être intéressés par l’achat de votre maison ont bien été approchés par ces intermédiaires et qu’ils vous ont fait, en toute transparence, leur meilleure offre.
Alors comment faire pour trouver le bon promoteur immobilier, prêt à vous offrir les meilleurs prix et conditions pour la vente de votre maison ? Le meilleur moyen est sans conteste d’organiser une consultation privée, autrement dit un appel d’offres à destination des promoteurs. Ce moyen de commercialisation n’est pas nouveau : c’est celui que privilégient l’Etat et les grandes entreprises pour la vente de leur patrimoine à des professionnels.
Vous ne souhaitez pas vous engager dans l’organisation d’une consultation privée par manque de temps ou de connaissances dans la vente à un promoteur immobilier ? Bonne nouvelle ! Des experts du foncier vous proposent désormais de s’en charger pour vous, sans frais. Un service à découvrir en cliquant ici.