Le shophouse est un logement urbain unique trouvée dans les districts chinois des villes historiques d’Asie du Sud-Est. L’origine du shophouse date de la dynastie des Song (960-1279) en Chine. Un shophouse est un type de bâtiment architectural vernaculaire qui est communément au Cambodge, Thaïlande, Malaisie, Indonésie et Singapour. Ces shophouses ont un ou deux étages, avec une boutique au rez-de-chaussée pour le commerce et une résidence au-dessus du magasin. Cette forme de bâtiment à usage mixte caractérise les centres historiques de la plupart des villes de la région de l’Asie du Sud-Est.
Terminologie et nuances selon les pays
Le terme varie d’un pays à l’autre. En Malaisie, le shophouse fait référence à la signification mentionnée ci-dessus. Le shophouse en Malaisie un ou deux étages et deux ou trois cours internes (qui ont été plus tard réduites à des puits d’air quand l’espace est devenu plus précieux) et une cour arrière.
Au Vietnam, le shophouse est appelé « maison tube » (voir les maisons tubes de Hanoï), « maison de rue » ou « Nha Ong » et est construit sur des parcelles étroites et très profondes où les largeurs sont de 2 à 4 mètres et les longueurs de 20 à 60 mètres. La « maison tube » implique la forme physique du tube, ce qui signifie que la longueur doit être beaucoup plus longue que la largeur, généralement au moins 5 fois (de préférence plus de 10 fois). L’unicité d’une maison tube est qu’elle se compose de masses séparées et d’espaces vides qui sont reliés par des ponts ou de longs couloirs d’un côté du bâtiment.
Au Cambodge, le shophouse est appelé « Pteas Lvaeng », qui fait référence à une « maison baie » et implique la façon dont il est construit. Le shophouse est également appelé « Pteas Tiam », qui se réfère à une maison avec un magasin pour impliquer la fonction du bâtiment. Un shophouse au Cambodge fait référence à la même notion de shophouse (maison et commerce) que dans d’autres villes du sud-est asiatique, où il est aligné le long de la route et divisé par un mur de maçonnerie partagé composé de deux parties différentes; Commercial au rez-de-chaussée et résidentiel au premier étage.
Singapour et la Malaisie partagent le terme shophouse et une base architecturale similaire héritée du XIXᵉ siècle, avec des variantes stylistiques (néo-classique, art déco, Peranakan). À Singapour, la réglementation a conservé des alignements continus avec five-foot ways (trottoirs couverts).
En Indonésie, le terme ruko (abréviation de rumah toko, maison-boutique) est aujourd’hui dominant, notamment dans les quartiers planifiés et les lotissements modernes.
En Thaïlande, on parle de tuk chang ou de shophouse dans les espaces urbains. Le modèle est très répandu à Bangkok et dans les villes provinciales, souvent en blocs aux façades répétitives.
La logique des trois volumes
Les aspects plus détaillés des shophouses au Cambodge ont été donnés par le rapport de la Mission Héritage sur les shophouses à Siem Reap. Selon ce rapport, le shophouse est composé d’une maison principale, d’une cour et d’une annexe. La maison principale est composée d’un ou deux étages, et la façade est largement ouverte au public et face à la rue principale. La cour offre la lumière du jour et la ventilation à l’intérieur de la maison. Le bâtiment annexe, qui est composé d’un seul niveau, sert de stockage et d’assainissement, et fonctionne comme un espace d’habitation complémentaire.
Le bâtiment annexe est normalement situé à l’arrière d’un shophouse. La construction est basée sur une baie de 4 m de largeur composée d’une structure simple avec un mur de soutènement en briques, d’un plancher en bois et d’un escalier ainsi que de la structure du toit, recouverte de tuiles en terre cuite. Les différentes compositions du bâtiment principal, de la cour et de l’annexe déterminent la typologie d’un shophouse. Cette définition nous donne une explication claire de la fonction et de l’organisation spatiale de base des maisons de commerce à Siem Reap. Cependant, le rapport ne couvre pas une variété de shophouses qui ont été construits dans d’autres villes du Cambodge.
Si l’on compare les différents shophouses en Asie du Sud-Est, les shophouses en Malaisie et au Vietnam sont composés de plusieurs masses et vides, où la maison principale confronte la rue principale et plusieurs annexes sont situées au milieu et à l’arrière. Les cours sont sous la forme de puits d’air plutôt que d’une cour typique, à l’exception de la cour arrière. D’autre part, les shophouses au Cambodge sont composées de trois éléments : une maison principale, une cour et une annexe. Les shophouses au Cambodge et en Malaisie partagent une configuration similaire, où les pièces sont disposées le long d’un même axe. Les pièces de la maison tube au Vietnam sont reliées au moyen d’un couloir latéral.
Histoire et usage des shophouses
Dès la fin du XVIIIᵉ siècle, le shophouse s’est imposé comme une réponse pragmatique aux dynamiques urbaines coloniales : densité croissante des ports, essor des échanges, présence marchande chinoise et logique d’utilisation mixte du sol. Ce modèle, pensé pour concilier vie domestique et activité commerciale, s’est répandu dans les villes portuaires de la région, en s’ajustant aux règlements locaux, matériaux disponibles et traditions constructives. Toutefois, à mesure que les centres urbains se modernisaient au XXᵉ siècle, ces maisons ont souffert d’un manque d’entretien.
Leur vétusté, accentuée par la pression foncière et l’évolution des modes de vie, a entraîné des abandons, des incendies et des démolitions ponctuelles. Dans plusieurs villes, le shophouse est devenu un vestige du passé plutôt qu’un patrimoine.
À Singapour
À Singapour, cette vision a pris une dimension institutionnelle. La loi sur l’aménagement du territoire adoptée au début des années 1960, puis modifiée en 1973, a permis au gouvernement d’acquérir de vastes ensembles de shophouses dans le cadre de programmes de requalification.
L’objectif était de créer un tissu urbain moderne, standardisé et équipé d’infrastructures adaptées à une métropole émergente. De nombreux alignements ont ainsi disparu, remplacés par des immeubles de grande hauteur, des axes routiers élargis ou des équipements administratifs.
Ce mouvement, courant dans l’Asie du Sud-Est postcoloniale, illustre une tension durable entre modernisation rapide et continuité historique. Dans certains quartiers, les quelques rues épargnées rappellent aujourd’hui l’ampleur des transformations urbaines de la seconde moitié du XXᵉ siècle.
En Malaisie
Les propriétaires et occupants de shophouses coloniaux en Malaisie ont vécu différentes expériences impliquant une série de lois sur le contrôle des loyers entre 1956 et 1966. En vertu de la dernière loi de 1966 sur le contrôle des loyers, les immeubles privés construits avant 1948, y compris des dizaines de shophouses, ont été soumis à un contrôle des loyers pour pallier aux pénuries de logements.
Dans les années qui ont suivi l’introduction de la loi en 1966, le développement des sites sur lesquels reposent les shophouses était souvent déficitaire en raison de mauvaises recettes locatives, ce qui a entraîné la stagnation des districts urbains historiques mais a préservé les shophouses.
Avec l’abrogation de la loi en 1997, les propriétaires ont été autorisés à déterminer les niveaux de loyer et ont été incités à développer ou à vendre des shophouses d’avant 1948, ce qui a eu pour effet de priver les locataires les plus pauvres ou de démolir pour réaménager au cours des années 2000 à 2010.
Le renouveau des shophouses
De nombreux shophouses à Singapour qui ont échappé aux effets draconiens de la Land Acquisition Act ont connu un renouveau, certains ayant été restaurés pour abriter des théâtres, des hôtels et des maisons de thé. Par exemple, en 2011, à Singapour, deux shophouses sur trois étaient vendues entre 1,4 à 4,4 millions de dollars, tandis que les grandes unités étaient vendues entre 8 à 10 millions de dollars, une forte augmentation par rapport à 2010, tandis que les prix moyens au mètre carré ont augmenté de 21% par rapport à 2010. Le prix médian à Singapour en 2011 était de 74% supérieur à 2007.
De même, alors que la préservation des shophouses historiques a beaucoup souffert dans les pays développés comme Kuala Lumpur, Johor, Perak, Negeri Sembilan et Selangor, les shophouses de Penang et Malacca (classés sites patrimoniaux en 2008) ont reçu plus de d’attention en raison de l’émergence de mouvements historiques de préservation dans les deux États, connaissant des niveaux de rajeunissement similaires à ceux de Singapour. Mais l’embourgeoisement des villes a conduit les locataires âgés à être chassés par les coûts croissants de location ou d’achat de propriétés dans les quartiers historiques. En 2012, le coût d’achat d’un shophouse d’avant guerre à George Town a atteint 660 dollars par mètre carré, soit l’équivalent du prix des condominiums les plus chers du centre-ville de Kuala Lumpur.
Le chophouse de Singapour
Un chophouse, un jeu de mot du terme « shophouse », est un style de construction singapourien distinctif basé sur le shophouse. Comme un shophouse, le chophouse est un bâtiment de conception similaire composé d’une devanture de magasin au rez-de-chaussée et d’un logement au premier étage.
Cependant, le chophouse était destiné à contenir une plus grande densité de résidents, jusqu’à 200 personnes. En raison de leur nombre élevé d’occupants, les conditions de vie des chophouses étaient souvent restreintes et souffraient d’un mauvais assainissement. Lorsque plus d’immigrants arrivaient, les maisons étaient subdivisées en minuscules trous sombres. Beaucoup de maisons conçues pour une seule famille finissaient avec dix familles ou plus. Il y avait peu ou pas d’intimité ou de lumière du soleil, avec un assainissement médiocre ou absent et peu de place pour cuisiner ou préparer à manger.
L’important effort de relogement qui a suivi a entraîné la démolition de la grande majorité des chophouses et il n’en reste aujourd’hui très peu à Singapour. Le style de construction était commun pendant des années avant l’indépendance de Singapour et les premières années après son indépendance, mais les efforts de relogement du pays ont vu la plupart des chophouses démolis.
Traits architecturaux communs et adaptations locales
Derrière la diversité terminologique et formelle, les shophouses partagent un socle architectural clair : une façade étroite tournée vers la rue, un rez-de-chaussée ouvert au public, des étages dédiés à la vie domestique et un agencement profond ponctué de cours ou de puits de lumière. Cette structure linéaire, pensée pour optimiser des parcelles limitées et assurer la ventilation naturelle, a permis aux habitants de répondre à la fois aux contraintes urbaines et climatiques de la région. L’espace se déploie dans la longueur et s’organise autour de seuils successifs, du domaine public au domaine privé.
Ces constantes ont néanmoins généré des déclinaisons régionales. À Penang et Malacca, les ornements peranakan mêlent stuc européen, motifs floraux chinois et carreaux émaillés, tandis qu’à Bangkok, les façades sont plus sobres, rythmées par des travées répétitives. À Hanoï, la verticalité domine, conséquence d’une urbanisation serrée et de la rareté du foncier. Ces variations racontent des échanges maritimes, des migrations et des influences administratives successives. Elles montrent aussi comment chaque ville a adapté ce modèle hybride à son climat, à ses pratiques sociales et à son marché foncier.
Fonction sociale et vie quotidienne
Le shophouse n’est pas uniquement une typologie bâtie, c’est littéralement un mode de vie en Asie du sud-est. Pendant des décennies, il a orchestré l’économie de proximité : atelier au rez-de-chaussée, boutique ouverte sur la rue, escalier menant aux espaces familiaux, arrière-cour pour cuisiner, laver, stocker. Cette articulation entre production, commerce et habitation a façonné des quartiers, ponctués d’enseignes, de stands mobiles, d’odeurs culinaires et de circulations permanentes.
Les sociologues urbains soulignent que ce modèle a longtemps soutenu une économie familiale et communautaire. Il permettait de travailler chez soi sans rompre avec l’espace public, d’observer la rue depuis la galerie couverte et d’accueillir les voisins et les clients. Cette porosité entre l’intérieur et l’extérieur, entre la sphère privée et l’activité marchande, demeure l’un des traits les plus singuliers des shophouses d’Asie du Sud-Est. Elle participe également de leur attrait actuel auprès des restaurateurs, artisans et créateurs qui cherchent à renouer avec des formes d’usage plus humaines.
Enjeux contemporains : préservation et reconversion
L’intérêt patrimonial pour les shophouses s’accompagne d’enjeux urbains et sociaux complexes. La restauration de ces bâtiments historiques dynamise les quartiers centraux, attire des commerces spécialisés et des activités culturelles, mais engendre aussi une pression immobilière.
À Penang, Hanoï ou Singapour, l’embellissement des rues a souvent conduit à l’augmentation des loyers, fragilisant les habitants historiques et les petits artisans.
Pour plusieurs municipalités, la question n’est plus de préserver les façades, mais de protéger les usages, les pratiques et les formes de sociabilité liées à ce modèle d’habitat-boutique.
Les stratégies varient : quotas de commerce traditionnel, incitations fiscales pour la restauration, chartes patrimoniales. Certaines villes explorent des programmes mêlant logements sociaux et restauration, afin d’éviter une transformation purement spéculative des quartiers historiques.
Shophouses et nouveaux programmes urbains
Le modèle du shophouse inspire aujourd’hui des projets récents. Au Vietnam et en Indonésie, les promoteurs immobiliers réinterprètent cette typologie dans des lotissements contemporains, avec des façades plus larges, des parkings intégrés et des équipements modernisés. Cette réinvention témoigne d’un intérêt persistant pour l’usage mixte : vivre, travailler et vendre sur un même lieu.
Cependant, ces versions modernes s’éloignent souvent du caractère vernaculaire d’origine : perte de ventilation naturelle, suppression des patios, articulation plus rigide de l’espace. Alors comment adapter ce modèle historique à la ville du XXIᵉ siècle sans en sacrifier l’âme ? Certains architectes répondent par des interventions discrètes, des reprises structurelles fines et des ajouts contemporains réversibles.