Selon l’INSEE en 2018, 70 % des Français vivent dans une maison et 58 % d’entre eux en sont propriétaires. Les maisons individuelles sont le rêve immobilier de 75 à 80 % de la population et la demande excède largement l’offre.
En France, lorsqu’on désire accéder à la propriété ou réinvestir dans l’immobilier, plusieurs options s’offrent à nous. Nous pouvons nous tourner vers des habitations « anciennes » qui ont l’avantage de déjà exister. Dans ce type de logement il nous est possible de rénover les murs pour les remettre au goût du jour et au nôtre. Ou bien il est considéré que le bien immobilier est parfait tel qu’il est et les acquéreurs ont opté pour un bien dit « clé en main ». Ainsi, ils n’ont plus qu’à poser leurs valises et s’installer.
Cependant, beaucoup de personnes se tournent vers des habitations qu’elles souhaitent neuves, avec des prestations récentes et qui offrent le confort de la modernité et de la praticité.
Pour cette demande, le prix peut varier selon les régions dans lesquelles les investisseurs veulent s’établir et bien souvent on ne se doute pas des écarts de valeur du marché immobilier de la zone choisie.
Programmes neufs ou autoconstruction : avantages et inconvénients
Pour l’acquisition d’une maison neuve, là encore, plusieurs choix peuvent être possibles. Les acheteurs peuvent faire appel à un promoteur immobilier via notamment les agences de courtage. Ces promoteurs offrent une gamme de programmes immobiliers neufs au sein desquels le client peut se positionner en fonction des prestations qu’il désire.
Mais la solution de l’autoconstruction peut également être adoptée pour celles et ceux qui seraient soucieux de garder un certain contrôle sur les travaux et qui cherchent à personnaliser leur futur chez-eux à leur image et selon leurs goûts.
Faire appel à un promoteur, la solution de la tranquillité mais aussi de la patience
La promotion immobilière a de nombreux avantages mais aussi, comme partout ailleurs, quelques inconvénients.
Les programmes neufs, acheter personnalisé
Le principal atout de ce type de construction réside dans le fait que l’acquéreur n’a qu’à choisir le bien sur plan et patienter jusqu’à la date de livraison. Les maisons ont déjà été dessinées et leurs matériaux sélectionnés. Néanmoins il est possible de réaliser ce qu’on appelle des « travaux modificatifs acquéreurs ». Parmi ces TMA figurent des ajouts ou suppressions et des modifications personnalisables : douche ou baignoire, revêtement du sol (parquet ou carrelage), couleur des peintures, ajout ou suppression de cloisons, ajout d’arrivées d’eau, hauteur de la faïence dans la salle de bains sont les principaux travaux qui offrent la possibilité d’être réarrangés.
Cependant, les Travaux Modificatifs Acquéreurs sont soumis au promoteur qui possède un éventail de choix mais qui n’ouvrent pas nécessairement à toutes les options que l’investisseur aurait pu imaginer. Cela reste restreint eu même titre que ces modifications doivent être annoncées suffisamment en amont au risque de se les voir refuser par le constructeur. De fait, au-delà d’une certaine date, les réaménagements ne peuvent plus être réalisés et par conséquent deviendront à la charge du propriétaire après la livraison du bien.
Les délais de livraison, un désavantage de la promotion immobilière
Par ailleurs, lorsque les programmes neufs sont exposés, les promoteurs ne déclenchent les travaux que lorsqu’il y a suffisamment de réservations pour pouvoir être sûrs de la rentabilité du projet.
Mais l’une des principales difficultés des programmes neufs reste la durée des travaux et les dates de livraison. En effet, il faut pouvoir se projeter sur plusieurs mois et désormais sur plusieurs années quand on décide de réserver sur plan une maison d’un programme immobilier.
Aujourd’hui, certains logements ont une date de livraison fixée qui dépasse les délais de quelques mois à un an. À Toulouse par exemple, certains programmes neufs ne seront livrés qu’en 2023. En moyenne, il faut compter un délai de 18 mois pour voir les programmes sortir de terre tout en prenant en compte ceux qui sont déjà livrés donc disponibles dans l’immédiat et ceux qui ne sont encore qu’à l’état de plan.
Il faut donc s’armer de patience pour enfin investir l’habitation et être capable de se projeter sur parfois plusieurs années d’attente pour accéder à la propriété d’un logement neuf.
L’autoconstruction, un habitat à son image
Une alternative à cette attente reste l’autoconstruction. Permettant plus de libertés au niveau de la personnalisation du bien, l’autoconstruction admet aussi de garder un œil sur la construction et conserver le contrôle des étapes de l’édification du bâti.
Néanmoins, l’autoconstruction induit nécessairement une implication plus élevée que les programmes neufs de promoteurs. Dessiner les plans, faire appel à un architecte, trouver le terrain constructible et l’aménager, organiser les ouvriers et réaliser les finitions, choisir les matériaux intérieurs et extérieurs, ordonner les espaces verts, gérer les imprévus et les retards, diriger l’aspect administratif avec notamment le permis de construire… autant de paliers à enjamber pour enfin devenir propriétaire d’un bien à son image avec les prestations désirées.
Entrepreneur, constructeur de maisons individuelles ou maître d’œuvre, selon le type de professionnels que vous sélectionnerez, le délai de construction peut varier. Cependant, en moyenne, on compte 9 à 12 mois pour qu’un bien immobilier soit achevé.
Variation des prix sur le marché immobilier
Le marché immobilier n’est pas homogène partout en France et on sait que les prix peuvent varier du simple au double pour une maison selon la zone géographique où elle se situe.
À Roubaix, le prix du mètre carré pour une maison est de 1 401 € en moyenne. Il faut multiplier ce chiffre par 7 ou 8 pour une maison parisienne. Pour ce qui est d’une métropole qui bénéficie d’un taux de chômage relativement bas et d’un climat tempéré, proche du littoral, jeune et dynamique tout en restant abordable, le mètre carré peut s’élever aux alentours de 3 642 €. Tel est le cas du prix moyen d’une maison à Nantes Métropole.
De manière générale, les pourtours littoraux français ont un mètre carré plus onéreux que les terres intérieures du territoire à l’exception bien évidemment de la région parisienne et de quelques secteurs tels que Toulouse ou encore Lyon et sa région voisine limitrophe de la Suisse.
Dans la construction d’une maison neuve, ce qui joue sur la variation du tarif du m2 c’est surtout le terrain. En soit, la construction d’un logement individuel et son montant reste sensiblement le même partout si tant est que les matériaux choisis restent sobres et non personnalisés. C’est le terrain qui définit la somme à investir et toutes les régions ne se valent pas sur l’échelle des chiffres.
Le coût d’un terrain, globalement, est plus cher dans le Sud de la France et notamment dans la région PACA où le territoire a connu une évolution de 130 % des prix des terrains constructibles sur 10 ans alors qu’en même temps leur superficie diminuait de 33 %. Concernant la Provence-Alpes-Côte d’Azur, les terrains se vendent à plus de 100 000 € contre 50 à 75 000 euros pour la région Centre qui n’est pas en reste non plus au niveau de l’augmentation drastique des prix des terrains. En effet, avec une inflation de 126 % et un recul de la superficie achetée de 23 %, le Centre demeure une des zones les plus soumises à la flambée des prix du marché immobilier.
En 2010, le coût d’un terrain en Pays de la Loire était évalué à 62 du mètre carré sensiblement équivalent à la Bretagne qui était estimée à 58 €/m2.
Si la province jouit d’un mètre carré plus ou moins variable, Paris titille la stratosphère avec quelques 167 €/m2.
Le cas des logements neufs
Toutefois, pour réduire et amortir le coût de l’investissement immobilier neuf, il existe des solutions.
Que l’on fasse appel à un promoteur immobilier ou qu’on opte pour l’autoconstruction d’une habitation récente, quelques issues sont possibles, notamment dans le neuf.
Depuis quelques années, le gouvernement français essaie de pousser les propriétaires à investir dans les zones dites « tendues » (là où la demande excède l’offre) en proposant des avantages fiscaux parallèles à un investissement locatif. C’est le cas de la loi Pinel qui offre une réduction d’impôt à raison de deux engagements maximum par an et un plafond global de 300 000 €.
Le montant de l’abattement fiscal est proportionnel à la durée locative choisie (6, 9 ou 12 ans).
| Taux de réduction d’impôt selon la durée de l’investissement locatif | |
|---|---|
| Durée locative | réduction fiscale |
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
De plus, avec le dispositif Pinel, la facture énergétique se voit divisée par deux pour les logements neufs puisque les normes environnementales en vigueur imposent la « RT2012 » (et bientôt la RE2020) qui est une réglementation thermique qui doit respecter 4 aspects :
- La ventilation,
- Le pont thermique,
- La perméabilité de l’air,
- La surface des baies, fenêtres et portes.
Seulement, pour pouvoir prétendre à la loi Pinel, le délai d’achèvement de la construction ne doit pas dépasser deux ans et six mois.
Les logements neufs concernent autant la promotion immobilière que l’autoconstruction. Néanmoins, l’autoconstruction peut éventuellement permettre une réduction des coûts de la main d’œuvre de 30 % et parfois allant jusqu’à 60 % pour les cas les plus spécifiques.
On peut alors se demander comment les prix des programmes neuf sont fixés et s’interroger sur les vrais salaires de la promotion immobilière. En effet, nous pourrions imaginer que les promoteurs construisant les logements Pinel voudraient tirer eux aussi parti des avantages fiscaux offerts à leurs acheteurs. Or, les promoteurs ne tirent aucun profit direct du dispositif Pinel. Il peut cependant arriver qu’une commission s’ajoute au prix de vente d’un bien immobilier neuf. Certains promoteurs n’hésitent pas à s’octroyer une gratification de 10 à 14 % du prix de vente là où d’autres se contentent d’une rétribution n’excédant pas les 3 à 7 %. Prudence donc…
Les logements individuels neufs, le Pinel salvateur pour les régions les plus onéreuses
Si le coût des terrains déterminent finalement le prix global de la construction d’une maison neuve, il existe toutefois des solutions pour amortir l’investissement. Les constructions récentes étant soumises à diverses réglementations dont celles énergétiques, l’amortissement passe par la facture énergétique largement réduite de moitié. Le dispositif Pinel permet de rattraper les dépenses engendrées par la réduction d’impôt significative en lien avec la durée locative du bien. Après ce délai, le propriétaire est libre de revendre son bien ou de le conserver pour poursuivre la location ou bien s’installer dedans après avoir accumulé les loyers mensuels versés par les locataires et profiter de l’abattement fiscal.
En France, afin de compenser les prix exorbitants du marché immobilier, le dispositif Pinel a organisé un « zonage » qui fixe le barème des loyers. Ainsi, Paris et sa périphérie ont été classées en zone dite « A bis » ce qui permet aux acquéreurs de proposer un loyer supérieur à ceux de la zone « B1 » et donc en proportion de leur investissement.
Jean souhaite se lancer dans l’investissement locatif avec un bien immobilier de 120m2 à Courbevoie. Selon le barème des loyers Pinel, le loyer mensuel s’élèvera à un peu plus de 2 000 € hors charges.
Sur une durée locative de 12 ans, Jean recevra donc un total de pratiquement 300 000 € concernant les loyers avec en plus un abattement fiscal d’un montant maximum de 63 000 € et la suspension de la taxe foncière durant 2 ans.
Quant à la province et les zones jugées « tendues » et donc évaluées comme « A » ou « B1 », c’est le même traitement. Les loyers sont fixés selon le barème qui est revu chaque année avec un abattement fiscal sur la durée locative et d’autres avantages financiers : facture énergétique, suspension du foncer, frais de notaires réduits, etc.
Pour les personnes désirant s’établir en région parisienne mais sans en avoir les moyens, le compromis serait d’investir dans les grandes villes périphériques à Paris. La grande couronne parisienne est éligible à la zone B1 du Pinel ce qui équivaut à l’Essonne, la Seine-et-Marne, le Val d’Oise et les Yvelines. Néanmoins, avec le développement des Lignes à Grandes Vitesses de la SNCF, il est désormais possible de s’éloigner un peu plus de Paris.
Bordeaux se trouve maintenant à deux heures de Paris-Montparnasse, Rennes à moins d’une heure trente et Nantes-Paris se fait entre 2h30 et 3h00.
Le frère de Jean est proche de la retraite. Ce Nantais de 52 ans voudrait préparer sa vie après sa carrière professionnelle et s’assurer une retraite confortable qui pourrait lui permettre de se rendre régulièrement à la capitale, ville qu’il affectionne particulièrement.
L’avantage de Nantes est qu’elle ne se situe pas si loin que cela de Paris. En effet, avec le TGV, Rémi pourra se rendre tout un week-end à Paris sans perdre trop de temps dans les transports.
En s’engageant dans un investissement locatif sur 9 ans à Nantes, Rémi pourra alors percevoir non seulement des loyers mensuels sur cette durée, en placer une partie et avoir l’assurance d’un bien immobilier pour ses vieux jours lui promettant de pouvoir se rendre à Paris régulièrement afind de rendre visite à son frère.
Promotion immobilière ou autoconstruction, le choix des acquéreurs pour leur logement individuel
Si le marché immobilier du neuf est en moyenne 30 % plus cher que celui de l’ancien, il bénéficie toutefois d’avantages fiscaux qui permettent la rentabilité financière de l’investissement et d’accéder à la propriété, rêve de 75 à 80 % des Français pour ce qui concerne les maisons individuelles. Cet amortissement des frais rend comparable in fine les deux marchés.
Entre autoconstruction et promoteur immobilier, les options en matière de constructions neuves et modernes ne manquent pas. Il vous faudra néanmoins déterminer vos priorités et les concessions qu’il faudra nécessairement faire, comme dans tout achat.
Allant de la personnalisation du bien à son délai de livraison, les atouts et inconvénients sont partagés dans les deux cas. La promotion immobilière permettant de laisser le constructeur prendre en main le projet et l’autoconstruction offrant la possibilité de garder un certain contrôle des travaux.