La Société Civile Immobilière (SCI) est bien connue pour l’achat d’une maison ou d’un appartement. Mais jusqu’où peut-on vraiment aller avec cette structure juridique ? Est-il possible de l’utiliser pour acquérir un bien plus original, comme un bateau ou une voiture ? Avantages fiscaux, limites légales et points de vigilance : on vous dit tout sur les différents types d’achats possibles en SCI !
Quel est le fonctionnement et l’intérêt d’une SCI ?
Avant d’aborder les types d’achats possibles en SCI, voici ce que permet réellement cette structure. Fondée sur un cadre juridique spécifique, elle offre des avantages patrimoniaux évidents, mais impose aussi des règles strictes. Voici les bases à connaître pour utiliser une SCI de façon pertinente et sécurisée.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ?
La SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes (physiques ou morales) de posséder et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle a sa propre personnalité juridique, distincte de celle des associés, ce qui veut dire qu’elle existe de manière indépendante.
Un point à retenir est que son but est « civil » et non commercial. Cette différence est très importante, car elle définit tout le cadre légal et fiscal de la société. La SCI doit donc se contenter de gérer un patrimoine, sans faire d’activité commerciale qui pourrait changer sa nature juridique. C’est pourquoi, en principe, l’achat d’un bateau avec une SCI n’est pas possible, car un bateau n’est pas un bien immobilier et l’objet social doit rester strictement civil. Sortir de ce cadre expose la SCI à des risques juridiques.
Quels sont les principaux avantages d’un achat via une SCI ?
Voici quelques avantages clés :
- La transmission du patrimoine est facilitée grâce à la cession des parts sociales.
- Les blocages de l’indivision sont évités grâce aux décisions en assemblée générale.
- Les associés bénéficient d’une grande flexibilité fiscale en choisissant entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Ce choix doit être anticipé, car il engage durablement la société.
- Leur responsabilité est en général limitée à leurs apports.
L’objet social de la SCI : une clause déterminante
L’objet social, c’est une clause des statuts qui décrit précisément ce que la SCI a le droit de faire. C’est un point critique, car de lui dépend la validité de toutes les opérations menées ensuite par la société.
Traditionnellement, l’objet social d’une société civile immobilière se limite à l’achat, la gestion et l’administration de biens immobiliers. Toute activité qui sort de ce cadre peut entraîner une requalification juridique de la société, avec toutes les conséquences que cela implique.
L’achat d’un bien immobilier en SCI : la voie classique
Après avoir compris le cadre juridique d’une SCI, il est logique de commencer par son usage le plus répandu : l’acquisition d’un bien immobilier. Maison de famille, résidence secondaire ou investissement locatif, cette formule est la plus simple et la plus sécurisée pour structurer un projet à plusieurs.
Pourquoi est-ce si courant pour une maison ou un appartement ?
Acheter en SCI est très fréquent pour les projets à plusieurs, que ce soit en famille ou entre amis. Chaque associé possède des parts à hauteur de son investissement, ce qui donne une grande liberté pour monter le financement. Cette répartition évite les blocages liés à l’indivision classique.
Par ailleurs, pour les successions, l’avantage est incontournable : les héritiers reçoivent des parts de la société, et non un morceau de la maison, ce qui évite de diviser le bien et permet de le conserver intact dans la famille. Cela facilite aussi les donations progressives au fil du temps.
Le processus d’acquisition d’un bien immobilier en SCI
Dans un premier temps, suivez ces étapes :
- Créer la SCI en rédigeant les statuts et en l’inscrivant au RNE.
- Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI pour gérer les fonds de l’opération.
- Contracter le prêt immobilier, en notant que la banque peut demander aux associés de se porter caution. Cette garantie personnelle est une pratique courante pour sécuriser le financement.
- Signer le compromis de vente puis l’acte définitif chez le notaire.
- Inscrire le bien à l’actif de la société.
Quelles conséquences fiscales pour un achat immobilier ?
Par défaut, une SCI qui achète un bien est soumise à la « transparence fiscale ». Concrètement, si le bien est loué, les loyers sont imposés directement au nom des associés, en fonction de leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers. Cela implique que chaque associé déclare sa quote-part de revenus.
Il est aussi possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’amortir le bien et de déduire davantage de charges. Ce régime est attractif pour les projets patrimoniaux à long terme.
Attention toutefois : ce choix est souvent définitif et change radicalement la fiscalité de la société.
La SCI et l’achat d’un bien professionnel
Si la SCI est destinée à la gestion d’un patrimoine immobilier civil, elle peut exceptionnellement détenir un bien utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle, comme un local commercial ou un bureau. Le Code civil n’interdit pas cette possibilité, à condition que la SCI se limite à la mise à disposition ou à la location du bien immobilier, sans se livrer à une activité commerciale habituelle.
Selon la doctrine fiscale (BOFiP – BOI-IS-CHAMP-10-30-10-10, §20), une SCI reste civile tant que ses recettes proviennent de loyers nus. En revanche, elle bascule dans le champ commercial si elle exerce :
- une activité de location meublée,
- ou une location équipée assimilée à une prestation de services.
Dans ces cas, la SCI peut être requalifiée en société commerciale de fait (articles 1845 et 1846 du Code civil) et devient alors soumise à l’impôt sur les sociétés. La prudence s’impose donc pour les projets immobiliers professionnels, qui nécessitent parfois une rédaction stricte de l’objet social ou le recours à des structures alternatives comme la SARL de famille ou la Société Civile de Moyens (SCM).
Peut-on acheter autre chose qu’un bien immobilier ?
En théorie, non : une SCI n’a pas vocation à posséder autre chose que de l’immobilier (terren, logement, bâtiment, local professionnel). Le Conseil d’État (CE, 22 octobre 2010, n° 316492) rappelle qu’un bien non immobilier inscrit à l’actif d’une SCI peut entraîner la nullité de l’acte ou une rectification fiscale. C’est pourquoi les achats atypiques suivants sont presque toujours refusés légalement :
| Type de bien | Achat via SCI possible ? | Justification |
|---|---|---|
| Bateau / voilier | ❌ Impossible | Bien mobilier |
| Voiture de collection | ❌ Impossible | Usage personnel → abus de droit |
| Mobil-home | ❌ Très risqué | Souvent considéré meuble |
| Tiny house | ⚠️ Possible seulement si fixée au sol | Doit être considérée comme immeuble |
Cependant, deux cas particuliers sont tolérés sous conditions :
- Biens nécessaires à l’exploitation d’un immeuble
La SCI peut acheter un ascenseur, une chaufferie commune ou du mobilier minimal pour une location nue, car il s’agit d’éléments nécessaires au bien. - Biens immobiliers atypiques
Une SCI peut acheter :- une place de parking ou un garage indépendant,
- un terrain agricole destiné à être loué,
- une ruine ou un immeuble en mauvais état à rénover,
- une résidence secondaire (même sans mise en location).
- un bateau logement affecté à un usage d’habitation et fixé durablement, il est alors soumis à une taxe foncière (type péniche amarrée de façon permanente).
Ces pratiques sont valables tant que l’objet social est respecté et que la société n’exerce pas une activité commerciale. L’administration fiscale peut en revanche sanctionner un montage abusif via la procédure d’abus de droit fiscal (article L64 du Livre des procédures fiscales).