Entre la côte saturée et la soif de nature et d’authenticité, la montagne et l’arrière-pays attirent de plus en plus les voyageurs de tous horizons. Dans le Mercantour et l’Ubaye (Barcelonnette), mais aussi dans de nombreux vallons alpins, le gîte coche toutes les cases : nature, micro-aventure, villages perchés, routes panoramiques, ski l’hiver et lacs d’altitude l’été. Le mouvement est porté par un tourisme régional résilient (records azuréens en 2024) et par le revival de l’Ubaye après de belles saisons neige/été.
Pourquoi ça marche ?
D’abord, la double saisonnalité. Dans l’Ubaye–Serre-Ponçon, près de 42 % des nuitées se concentrent de décembre à mars (sports d’hiver) et 35 % en juillet-août (randonnée, lacs, vélo). Résultat : deux pics de revenus possibles pour un même gîte. À cette mécanique s’ajoute la montée en gamme des attentes : literie hôtelière, propreté impeccable, check-in autonome, bon Wi-Fi. Les destinations de montagne qui alignent paysages, services et storytelling local tirent leur épingle du jeu.
Combien peut-on louer par mois (Airbnb en particulier) ?
Les chiffres varient selon l’emplacement (village vs. station, accès, vue), la capacité (2–4 pers. vs. 6–8 pers.) et la qualité. Pour se repérer, on peut regarder deux repères publics :
- Barcelonnette/Ubaye : des données AirDNA indiquent, sur un échantillon local, ADR (prix moyen par nuit) autour de $127–$161 et taux d’occupation de 46–49 % selon les communes (Barcelonnette, Faucon-de-Barcelonnette). Converti en euros et sur une base illustrative : un petit gîte à 120 € de nuitée et 46 % d’occupation dégagerait ≈ 1 650–1 700 € brut sur un mois type (120 € × 30 nuits × 0,46). Les mois de pic, l’occupation peut grimper au-dessus de la moyenne annuelle.
- Repère côté Côte d’Azur élargie : la ville de Nice affiche un ADR un peu plus élevé et une occupation plus soutenue (marché urbain/côtier donne de la cote), ce qui confirme la dynamique régionale, même si l’arrière-pays reste moins cher et plus saisonnier.
Attention : les plateformes publient parfois des métriques agrégées (ADR, occupation) robustes, mais les estimations de “revenu mensuel” affichées par certains tableaux publics ne sont pas toujours comparables. Appuyez-vous surtout sur ADR × occupation × nombre de nuits ouvertes pour vos projections, puis ajustez avec vos propres tests pour être bien sûr de faire le bon choix !
Fourchettes indicatives (petit gîte 1–2 ch., 2–4 pers.)
- Basse saison (avr/mai, oct/nov) : ADR 90–120 €, occupation 30–45 % → 800–1 600 € brut/mois.
- Haute saison hiver (déc–mars) : ADR 120–160 €, occupation 60–80 % → 2 200–3 500 € brut/mois.
- Haute saison été (juil–août) : ADR 120–150 €, occupation 65–85 % → 2 300–3 400 € brut/mois.
Ces ordres de grandeur sont cohérents avec la double saisonnalité observée en Ubaye et la bonne tenue globale de la demande touristique dans la région PACA. Vos résultats dépendront de la qualité du bien, de la photo et de la politique tarifaire (minimum-stay, last-minute, etc.).
Comment investir : où, quoi, à quel budget ?
Où : visez un rayon 15–25 min d’une station (Pra Loup, Sauze) ou d’un spot “signature” (cols, lacs, villages typiques), avec accès simple l’hiver. Un panorama (même partiel) pèse sur le taux de clics. Préférez les hameaux vivants (boulangerie, café, marché) plutôt qu’un isolement total.
Quel bien : petit chalet ou appartement 40–60 m² avec terrasse/balcon, stationnement et local à skis/vélos. Une chambre séparée + canapé-lit offrent de la flexibilité.
Travaux : salle d’eau claire et carrelage antiglisse, cuisine compacte (lave-vaisselle 45 cm), poêle ou chauffage performant, literie 160 cm, stores/rideaux occultants. Ces postes améliorent l’expérience.
Budget : comptez 8–15 % du prix d’achat pour remettre à niveau (peinture, SDB, cuisine, éclairages, rangements, déco sobre), davantage si l’enveloppe thermique est faible (isolation/fenêtres).
Comment gérer un gîte à distance sans y habiter ?
La bonne nouvelle : c’est faisable, à condition d’industrialiser vos opérations.
1. Accès & maintenance
Voici les éléments à prévoir si vous gérez à distance : serrure connectée + boîte à clés de secours, capteurs (fuite, gel), thermostat pilotable, check-list photo “avant/après” pour vos intervenants.
2. Linge & ménage
Deux jeux de linge par lit (un en service, un propre), placard-réserve verrouillé, kit consommables standard (dosettes LV, sacs, papier, éponges). Externalisez à une micro-entreprise si la cadence s’accélère.
3. Opérations & pilotage prix
Automatisez les messages, les encaissements, les consignes et les règles. Pour centraliser les calendriers et les tâches, intégrez vos outils de gestion : logiciel location saisonnière particulier pour l’organisation quotidienne, et créez un site internet pour gîte (réservez en direct, réduisez les commissions, racontez le territoire). Placez la même politique d’annulation partout pour éviter les conflits.
4. Commercial
Des photograophies professionnelles (été et hiver), une description orientée usages (ski-bus, sentiers famille, baignade lac), des conseils locaux (fromager, marché, commerces, randonnée familiale). Nouez un partenariat avec un guide/moniteur local pour proposer une “expérience authentique”.
Quel modèle économique viser ?
- Objectif remplissage : maximiser l’occupation à prix modéré pour lisser l’année.
- Objectif “yield” : se concentrer sur les pics (hiver/été) avec ADR ambitieux, et accepter des creux.
- Mix : ouvrir des offres longues au printemps/automne (3–6 semaines télétravail) avec remise mensuelle, préserver les pics pour des séjours courts plus rémunérateurs.
À l’échelle année, un petit gîte bien noté peut viser ~160–190 nuits (proche des occupations moyennes observées localement sur des marchés alpins), soit ~18 000–24 000 € brut avec un ADR autour de 110–130 €. Ce n’est ni une promesse, ni un plafond : c’est une boussole pour bâtir votre table de cash-flow.
Les 6 erreurs à éviter
- Sous-estimer l’accès hivernal (stationnement déneigé, chaîne/équipement).
- Faire l’impasse sur la literie et l’éclairage (les deux leviers les plus visibles sur photo/avis).
- Décorer trop “thème montagne” : préférez neutre chaleureux + matières (bois, laine, lin).
- Oublier la flexibilité (lit bébé, chaise haute, porte-skis, rangement vélos).
- Ne pas formaliser un plan B ménage/maintenance (panne ou absence).
- Tarifer à l’aveugle : faites varier l’ADR selon les vacances, l’enneigement et les événements.
À retenir : l’arrière-pays niçois, Barcelonnette et plus largement les Alpes françaises cumulent deux hautes saisons et une demande forte. Choisissez un bien simple, bien desservi, soignez le confort et les photos, structurez vos opérations (accès, linge, ménage, prix). Vous aurez un gîte désirable, rentable, et surtout gérable à distance.