Les banques durcissent les conditions d’emprunt immobilier en 2020. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) appelle désormais au raccourcissement de la durée des crédits, mais se veut également intraitable sur le niveau d’endettement des ménages.
La durée d’emprunt immobilier limitée à 25 ans
Depuis le début de l’année 2020, la durée des crédits immobiliers octroyés a chuté, passant de 232,3 à 226,7 mois en moyenne soit moins de 20 ans. Un raccourcissement qui résulte des nouvelles recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), dirigé par le ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire, et où siège notamment la Banque de France. La volonté de stopper l’octroi des prêts immobiliers de plus de 25 ans, mais aussi la restriction des prêts dépassant le seuil d’endettement de 33% sont les principales instructions données aux banques. Conséquence ? les établissements bancaires ont revu leurs politiques d’octroi d’un crédit immobilier, réduisant donc la durée des emprunts à 25 ans voire à 20 ans selon les cas. Depuis plusieurs mois, les banques voient leurs marges diminuer en raison des taux d’intérêt très bas. Elles se rattrapaient alors sur le volume de crédits accordés. Désormais, elles sont plus regardantes sur les niveaux de revenu, mais aussi sur les types d’emploi.
Des nouvelles conditions défavorables aux investisseurs immobiliers
Certains ménages constatent déjà ces restrictions. Les couples au SMIC ou aux revenus bas ont du mal à emprunter alors que leurs dossiers passaient en 2019. Pour Ulrich Maurel, porte-parole d’Empruntis : « ces foyers doivent maintenant, pour obtenir un prêt, disposer davantage d’apport personnel ». Il ajoute que : “les banques exigent systématiquement au minimum l’argent nécessaire à la couverture des frais de notaire et de mutation pour éviter le phénomène du surfinancement. Cela représente environ 10% du montant emprunté. Jusque-là, des ménages pouvaient emprunter facilement sans épargne personnelle”. Outre ces ménages, ce sont aussi les investisseurs immobiliers qui subissent les restrictions de plusieurs banques. Ils pouvaient atteindre un niveau d’endettement de 35% auparavant. Ils sont eux aussi concernés par les nouvelles mesures et devront se plier aux exigences des banques. Les éventuels « jokers » des banques sont plutôt réservés aux primo-accédants, quand les investisseurs vivent donc une situation plus complexe : « ils ne disposent d’aucune solution » souligne Ulrich Maurel. Les restrictions devraient s’accélérer au mois de février et contraindre les investisseurs à se tourner vers les placements boursiers.
Les taux immobiliers stagnent en 2020
Autre évolution constatée, la stagnation des taux immobiliers à des niveaux historiquement bas. Après une fin d’année 2019 et un début d’année 2020 où l’on a pu observer une légère hausse des barèmes bancaires pour tous les profils et sur toutes les durées, les taux font à présent du sur-place. Les taux immobiliers se situent au mois de février à 1,15% sur 20 ans. Des conditions qui restent donc favorables à ceux qui ont un projet d’achat immobilier, et même à ceux qui souhaitent renégocier ou effectuer un rachat de crédit immobilier pour diminuer les mensualités ou la durée de leur prêt. Pour réaliser un projet immobilier dans le contexte actuel, l’appui d’un courtier peut être précieux. En effet, cet expert du crédit peut non seulement accompagner l’emprunteur dans l’obtention d’un crédit immobilier au meilleur taux, mais aussi le conseiller en analysant sa capacité d’emprunt et son éligibilité aux prêts aidés (comme le PTZ), afin d’orienter sa recherche vers les biens en adéquation avec son enveloppe d’achat.