Acheter un bien immobilier est un projet concret, souvent porteur d’un engagement financier sur plusieurs décennies. Pour les personnes qui envisagent de contracter un prêt de 200 000 euros, une question revient systématiquement : quel revenu faut-il pour que la banque accepte ? La réponse ne dépend pas uniquement du montant du crédit. Taux d’intérêt, durée d’emprunt, charges fixes ou encore niveau d’endettement sont autant de paramètres pris en compte dans l’équation. Voici un guide détaillé pour mieux comprendre les attentes des banques et anticiper votre capacité d’emprunt.
Le principe du taux d’endettement
Avant toute chose, les établissements bancaires appliquent une règle pour accorder un prêt immobilier : vos mensualités ne doivent pas représenter plus de 35 % de vos revenus mensuels nets (assurance emprunteur incluse). Ce ratio, souvent appelé « taux d’endettement », permet à la banque de s’assurer que vous pourrez rembourser le crédit sans compromettre votre niveau de vie.
Exemple concret :
Pour une mensualité de 900 €, votre revenu net mensuel doit être d’au moins 2 570 €.
À noter : certains profils (fonctionnaires titulaires, couples avec double revenu stable, primo-accédants avec apport) peuvent bénéficier d’une légère flexibilité sur ce seuil si d’autres garanties solides sont présentées, comme une épargne résiduelle après l’achat, un historique bancaire irréprochable ou une ancienneté professionnelle significative. Les banques analysent alors le reste à vivre, c’est-à-dire le montant disponible chaque mois une fois les charges fixes déduites. Si ce reste à vivre est jugé confortable, elles peuvent accepter un taux d’endettement légèrement supérieur à 35 %.
Simulation : quel salaire pour emprunter 200 000 euros ?
Tout dépend de la durée du prêt et du taux d’intérêt au moment de la souscription. Voici des estimations à titre indicatif, en considérant un taux moyen de 3,8 % (hors assurance) début 2025.
| Durée du prêt | Mensualité approximative | Salaire net minimum recommandé |
|---|---|---|
| 10 ans | 2 000 € | 5 715 € |
| 15 ans | 1 470 € | 4 200 € |
| 20 ans | 1 200 € | 3 430 € |
| 25 ans | 1 050 € | 3 000 € |
👉 Conclusion : pour emprunter 200 000 € sur 20 ans, il faut un revenu net mensuel d’environ 3 430 €, soit un revenu net annuel de 41 160 €.
À deux, c’est plus accessible
La plupart des ménages empruntent à deux personnes. Les revenus sont donc cumulés, ce qui permet d’augmenter la capacité d’emprunt sans exploser le taux d’endettement.
Exemple : un couple avec 1 800 € et 1 700 € de revenus nets peut prétendre à une mensualité de 1 225 €, soit un prêt de 200 000 € sur environ 18 ans.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les banques accordent plus facilement un crédit immobilier à deux emprunteurs : le risque est réparti, la stabilité financière est jugée plus solide.
L’apport personnel : un levier stratégique
Même si certaines banques acceptent de financer 100 % du prix du bien, un apport personnel d’au moins 10 % est fortement recommandé. Il couvre généralement :
- Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien)
- Les frais de garantie et de dossier
Un emprunteur avec un apport de 20 000 € qui souhaite acheter un bien à 220 000 € aura donc besoin d’un crédit de 200 000 €. Cet apport joue en votre faveur : il rassure la banque, réduit les intérêts sur la durée et améliore votre dossier. Voir aussi : prêt immobilier sans apport personneL.
Et si votre salaire est un peu en dessous ?
Si votre revenu est légèrement inférieur au seuil requis, plusieurs options existent :
- Allonger la durée du prêt (par exemple passer de 20 à 25 ans pour baisser la mensualité)
- Augmenter votre apport personnel pour réduire le montant emprunté
- Inclure un co-emprunteur (parent, conjoint, frère/sœur…)
- Rechercher un bien moins onéreux, quitte à renégocier plus tard après valorisation
- Faire appel à un courtier qui pourra trouver un établissement acceptant un taux d’endettement plus souple selon votre profil. Cela permet parfois d’emprunter plus sans allonger la durée du prêt.
Les autres critères analysés par la banque
Au-delà du salaire, les organismes de crédit étudient de près la situation globale de l’emprunteur :
- Stabilité professionnelle : CDI, ancienneté, secteur d’activité
- Comportement bancaire : absence de découverts, épargne régulière
- Charges fixes : crédits en cours, pensions alimentaires
- Âge et état de santé : pour évaluer le coût de l’assurance emprunteur
- Situation familiale : enfants à charge, régime matrimonial, etc.
Un dossier bien préparé, avec des documents à jour et un argumentaire clair, peut jouer en votre faveur, surtout dans un contexte de taux élevés. Cela montre votre sérieux et rassure l’établissement prêteur.
Le rôle du courtier : gagner du temps et de la lisibilité
Faire appel à un courtier en prêt immobilier peut grandement faciliter les choses. Ce professionnel :
- Analyse votre situation financière
- Évalue votre capacité d’emprunt réelle
- Compare les offres bancaires en fonction de votre profil
- Négocie les taux et les conditions (frais de dossier, assurance, modularité des échéances)
En contrepartie d’honoraires raisonnables (généralement payés à la signature), il vous fait gagner du temps et peut améliorer considérablement les conditions de votre prêt.
Anticiper les hausses de taux et sécuriser son projet
Dans un contexte où les taux peuvent vite évoluer, il est prudent de bloquer une offre dès qu’un accord vous paraît raisonnable. Certaines banques proposent aussi des prêts à taux fixe avec modularité ou la possibilité de reporter des mensualités, utiles en cas d’aléas (perte d’emploi, congé parental…).
Il existe également des aides pour les primo-accédants comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui peut compléter un crédit classique sous conditions de ressources.
À retenir
- Pour un prêt immobilier de 200 000 €, il faut un revenu net d’environ 3 430 € par mois sur 20 ans.
- À deux, c’est plus simple, car les revenus se cumulent.
- Un apport personnel de 10 à 20 % est conseillé.
- Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.
- Le courtier peut optimiser les conditions de prêt selon votre profil.
Avant de vous lancer, testez plusieurs simulations, préparez votre dossier et n’hésitez pas à vous faire accompagner. Mieux vaut parfois différer son achat de quelques mois pour réunir les bonnes conditions, plutôt que de s’engager sur une base trop fragile. Votre projet mérite une fondation financière solide.