Un crédit immobilier avec zéro intérêt : voilà une ligne que je lirais volontiers deux fois dans une offre de prêt. Pourtant, le prêt à taux zéro, ou PTZ, n’a rien d’une promesse publicitaire.
Ce financement soutenu par l’État peut alléger le coût de votre achat immobilier. Encore faut-il savoir qui y a droit, quelle somme vous pouvez emprunter et quand les remboursements commencent.
Car le chiffre zéro attire le regard, mais les conditions autour méritent aussi votre attention. Une maison neuve et un appartement neuf n’ouvrent pas forcément droit au même montant. Dans l’ancien, quelques pots de peinture ne suffisent pas. Je vous propose donc de reprendre chaque point, avec les règles applicables en septembre 2026 et des exemples pour faire vos comptes sans transformer votre salon en agence bancaire.
L’essentiel
- Le PTZ finance une partie de votre résidence principale, en complément d’un autre crédit. Le capital emprunté doit être remboursé.
- Vous ne payez ni intérêts ni frais de dossier sur le PTZ. Une assurance et une garantie peuvent toutefois entraîner des dépenses.
- Vous devez respecter des plafonds de ressources et, sauf exception, ne pas avoir possédé votre résidence principale pendant les deux années précédant l’offre.
- Dans le neuf, maisons et appartements sont éligibles partout en France pour les offres émises depuis le 1er avril 2025, jusqu’au 31 décembre 2027.
- Dans l’ancien avec travaux, le dispositif concerne les zones B2 et C, avec un chantier représentant au moins 25 % du coût total retenu.
- Le remboursement peut comporter un différé, selon votre tranche de ressources.
Un prêt gratuit en intérêts, pas un achat gratuit
Le fonctionnement est assez simple : une banque ayant signé une convention avec l’État vous accorde une somme sur laquelle elle ne vous facture aucun intérêt. Vous remboursez uniquement le capital au titre du crédit lui-même. Le PTZ ne comporte pas davantage d’intérêts intercalaires, de frais de dossier ou de frais d’expertise.
Je souligne toutefois une nuance : l’assurance emprunteur éventuellement exigée et les frais de garantie peuvent coûter de l’argent. Quant au prêt bancaire associé, il possède son propre taux, ses frais et ses conditions. Le zéro inscrit sur le PTZ ne s’étend pas à tout votre financement.
Ce prêt complète obligatoirement un autre emprunt. Vous ne pouvez donc pas payer votre logement uniquement avec votre épargne et un PTZ. Son intérêt se mesure surtout à la part de crédit rémunéré qu’il remplace : moins vous empruntez avec intérêts, moins cette ligne pèse dans le coût global.
Faut-il acheter pour la première fois ?
Le terme « primo-accédant » donne parfois l’impression que le PTZ s’adresse uniquement aux personnes qui n’ont jamais signé chez un notaire. La règle est plus ouverte : sauf exception, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre de prêt. L’acquisition de droits sur votre résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire entre aussi dans cette vérification.
Vous avez vendu votre ancien domicile il y a quatre ans et vous louez depuis ? Un nouveau projet peut être éligible. Vous détenez un appartement locatif, mais vous êtes vous-même locataire de votre habitation principale ? Cette propriété locative ne vous exclut pas, à elle seule, du dispositif.
Des exceptions existent pour certaines situations d’invalidité ou de handicap, ainsi qu’après une catastrophe ayant rendu le domicile définitivement inhabitable. La détention de la seule nue-propriété ou du seul usufruit obéit également à une règle spécifique. Je vous conseille de faire examiner ces situations avec les justificatifs correspondants : une réponse donnée sur votre dossier vaut mieux qu’un refus fondé sur une idée trop générale.
Quels logements pouvez-vous financer ?
Dans le neuf, le territoire s’est élargi
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ concerne l’achat d’un logement neuf et la construction d’une maison sur l’ensemble du territoire français. Cette extension s’applique aux offres émises jusqu’au 31 décembre 2027. Le zonage conserve néanmoins un rôle dans les plafonds et les calculs.
Vous pouvez donc étudier un appartement neuf en ville ou une maison à construire dans une commune rurale. Pour une construction, l’achat du terrain peut entrer dans l’opération avec le bâtiment. L’achat isolé d’une parcelle, sans projet de logement associé, ne répond pas à cet objet.
Dans l’ancien, il faut un vrai programme de travaux
Pour un achat classique dans l’ancien avec travaux, le logement doit se situer en zone B2 ou C. Les dépenses de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération retenu pour le PTZ.
Prenons une hypothèse simplifiée : vous achetez une maison 150 000 €, sans autres coûts à intégrer dans ce calcul. Il faut prévoir au moins 50 000 € de travaux éligibles. Le chantier représente alors 50 000 € sur 200 000 €, soit 25 %. Prévoir 37 500 €, c’est calculer un quart du prix d’achat seulement : vous n’atteignez pas le seuil demandé.
Le logement doit aussi respecter le niveau de performance énergétique requis, correspondant au minimum à la classe D après travaux si ce niveau n’est pas déjà atteint. Faites chiffrer le programme et vérifier le résultat énergétique attendu avant de vous engager.
En principe, les travaux commencent après l’obtention du PTZ et doivent être achevés dans les trois ans suivant l’émission de l’offre. Des exceptions existent, notamment pour certaines ventes avec rénovation ou opérations de location-accession. Les équipements de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles ne sont pas intégrés aux travaux finançables dans l’ancien.
Quelques opérations suivent leurs propres règles
Le PTZ peut aussi accompagner certaines ventes de logements sociaux, un achat en bail réel solidaire, une location-accession ou la transformation d’un local en habitation. Ces projets demandent une vérification adaptée. Pour la vente d’un logement social éligible, par exemple, la part finançable par le PTZ est de 20 % du coût retenu.
Quels revenus sont pris en compte ?
Je vous invite à sortir votre avis d’imposition avant vos fiches de paie. Pour une offre émise en 2026, le calcul repose sur les revenus fiscaux de référence de 2024, figurant sur les avis d’impôt de 2025, pour les personnes destinées à occuper le logement.
Il existe toutefois un second calcul : le coût total réglementaire de l’opération divisé par neuf. La banque retient le plus élevé de ces deux montants. Avec 25 000 € de revenus fiscaux cumulés et une opération de 270 000 €, elle prend donc en compte 30 000 € pour cette vérification.
Voici les plafonds de ressources applicables aux foyers comptant une à cinq personnes :
| Personnes occupant le logement | Zone A ou A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
Des plafonds supérieurs sont prévus pour les foyers plus nombreux. La zone à vérifier est celle du bien acheté, et le nombre de personnes correspond aux futurs occupants, pas uniquement aux emprunteurs.
Ne confondez pas cette analyse avec celle de votre capacité de remboursement. Votre revenu fiscal passé sert au PTZ ; vos ressources actuelles et vos charges servent aussi à apprécier la faisabilité du crédit. Une hausse récente de salaire ou un changement professionnel mérite donc d’être expliqué au conseiller.
Quel montant pouvez-vous obtenir ?
Le montant dépend d’abord d’un coût d’opération plafonné. Si votre achat dépasse ce plafond, la fraction située au-dessus n’augmente pas le PTZ. Pour deux occupants, le coût retenu ne peut par exemple pas dépasser 225 000 € en zone A ou A bis, 202 500 € en B1, 165 000 € en B2 et 150 000 € en C.
On applique ensuite un pourcentage, appelé quotité, selon votre tranche de ressources et la nature du logement :
| Tranche de ressources | Appartement neuf ou ancien avec travaux éligible | Maison neuve, achat ou construction classique |
|---|---|---|
| 1 | 50 % | 30 % |
| 2 | 40 % | 20 % |
| 3 | 40 % | 20 % |
| 4 | 20 % | 10 % |
Ces pourcentages portent sur le coût plafonné. Certaines opérations, notamment en bail réel solidaire ou en location-accession, suivent des règles spécifiques : la colonne « maison neuve » ne doit pas leur être appliquée automatiquement.
Pour déterminer votre tranche, les ressources retenues sont divisées par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre et 2,4 à partir de cinq occupants. Le résultat est comparé au barème de votre zone.
Un exemple avec deux acheteurs
Imaginons un couple sans enfant qui achète un appartement neuf en zone B1. Le coût de l’opération atteint 250 000 € et ses revenus fiscaux cumulés s’élèvent à 36 000 €.
Le neuvième du coût représente environ 27 778 € : les ressources retenues sont donc de 36 000 €. Après division par 1,5, le résultat est de 24 000 €, ce qui place ce couple dans la tranche 2 en zone B1.
Le coût pris en compte étant plafonné à 202 500 €, le PTZ théorique atteint 81 000 €, soit 40 % de cette base. Pour une maison neuve classique, avec les mêmes données, le pourcentage serait de 20 %, soit 40 500 €.
Le montant final dépend également des autres prêts du projet. Pour les tranches 2 à 4, le PTZ ne peut pas dépasser leur montant cumulé lorsqu’ils ont une durée supérieure à deux ans. En tranche 1, il peut atteindre jusqu’à 125 % de ce montant.
Pour approfondir la préparation de votre financement, lisez mon article comment profiter d’un prêt à taux zéro pour votre achat de résidence principale. Je vous recommande surtout de demander une simulation écrite : une estimation orale se range mal dans un budget.
Quand commencez-vous à rembourser ?
Le calendrier dépend de votre tranche. Voici les durées prévues par le barème, sous réserve des adaptations applicables au montage du prêt :
| Tranche | Différé de remboursement du capital | Période de remboursement | Durée totale prévue |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 ans | 15 ans | 25 ans |
| 2 | 8 ans | 12 ans | 20 ans |
| 3 | 2 ans | 13 ans | 15 ans |
| 4 | Aucun | 10 ans | 10 ans |
Pendant le différé, vous ne remboursez pas le capital du PTZ. En revanche, vous pouvez déjà payer son assurance et les échéances du prêt principal.
Je vous conseille de regarder la mensualité de chaque période. Dans notre exemple, un PTZ de 81 000 € remboursé sur douze ans représente 562,50 € par mois hors assurance, après huit années de différé. Si le crédit principal court encore, cette somme s’ajoute à ses échéances, sauf montage prévu pour répartir autrement les remboursements.
Un lissage peut ajuster les mensualités du prêt complémentaire pour atténuer cette marche. Demandez alors le calendrier complet et son coût total. La première mensualité raconte le début de l’histoire ; vous signez aussi pour les chapitres suivants.
Préparer votre demande sans courir après les papiers
La demande passe par un établissement habilité à distribuer le PTZ. Même si vous remplissez les conditions réglementaires, la banque peut refuser de financer le projet après examen de votre solvabilité et de vos garanties.
Pour éviter les allers-retours, réunissez notamment :
- vos pièces d’identité et les éléments relatifs à la composition du foyer ;
- les avis d’imposition nécessaires pour les futurs occupants ;
- les justificatifs de votre situation de logement durant les deux dernières années ;
- vos revenus actuels, relevés bancaires et crédits en cours ;
- le compromis de vente, le contrat de réservation ou les documents de construction ;
- les devis détaillés et justificatifs énergétiques si vous achetez dans l’ancien avec travaux.
La liste exacte dépend de votre situation. Si vous avez été hébergé, séparé ou rattaché au foyer fiscal de vos parents, annoncez-le dès le départ. Le conseiller pourra demander les attestations adaptées.
Je vous suggère également de comparer plusieurs propositions avec les mêmes hypothèses : durée, apport, assurance et montant de PTZ. Puis ajoutez à votre budget les dépenses que les tableaux de crédit oublient parfois dans votre esprit : déménagement, taxe foncière, charges de copropriété, entretien et premiers achats pour le logement. La machine à laver ne se paiera pas avec votre enthousiasme.
Habiter, louer ou revendre : les engagements à connaître
Le logement financé doit servir de résidence principale. En règle générale, vous devez l’occuper dans l’année suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux, et au moins huit mois par an, sauf exceptions prévues.
Au cours des six années suivant le versement du PTZ, la mise en location est encadrée. Certaines situations l’autorisent, comme une mobilité professionnelle répondant aux critères requis, un divorce ou une rupture de Pacs. Des limites de loyer, de ressources du locataire et de durée s’appliquent alors, et la banque doit être informée. Vous ne pouvez pas simplement transformer le bien en location touristique pendant cette période.
En cas de vente, le capital du PTZ encore dû doit normalement être remboursé. Un transfert vers une nouvelle résidence principale peut être envisagé avec la banque. Avant six ans, le nouveau projet doit aussi respecter les conditions du PTZ applicables au transfert. Je vous recommande d’aborder cette question avant de signer votre prochaine acquisition, puisque le prêteur peut refuser le transfert.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir un PTZ sans apport personnel ?
Le dispositif n’impose pas, en lui-même, un apport minimum. Une banque peut toutefois demander de l’épargne pour accepter votre financement, notamment afin de couvrir certains frais d’acquisition. Sans apport, faites examiner le projet dans son ensemble : le PTZ ne garantit pas l’accord sur le crédit complémentaire.
Le PTZ et l’éco-PTZ désignent-ils le même prêt ?
Non. Le PTZ décrit dans ce guide accompagne l’accession à la propriété. L’éco-PTZ finance des travaux éligibles, notamment de rénovation énergétique, et n’est pas soumis à des plafonds de ressources. Les deux dispositifs peuvent se combiner sous conditions, mais les travaux financés par l’éco-PTZ ne sont pas comptés dans le coût d’opération retenu pour le PTZ d’accession.
Peut-on cumuler le PTZ avec d’autres aides ?
Oui, selon les conditions de chaque financement. Le PTZ peut notamment accompagner un prêt d’accession sociale, un prêt conventionné ou un prêt bancaire classique. Le cumul avec certaines aides à la rénovation est également possible. Je vous conseille de faire vérifier l’ensemble du montage avant de compter une aide dans votre budget : chaque dispositif possède ses propres critères et justificatifs.
Acheter à deux donne-t-il droit à deux PTZ ?
Non. Une même opération immobilière ne peut bénéficier que d’un seul PTZ. Les ressources et le nombre de personnes destinées à occuper le logement interviennent dans le calcul de ce prêt unique.
Une augmentation de salaire après l’achat annule-t-elle le PTZ ?
Une hausse de revenus ultérieure ne provoque pas, à elle seule, un recalcul du PTZ accordé. Les ressources sont examinées lors de l’émission de l’offre selon la période de référence prévue. Vous devez néanmoins respecter les engagements liés au logement et les conditions de votre contrat.
Peut-on financer une résidence secondaire avec un PTZ ?
Non. Le PTZ d’accession vise votre résidence principale. Un achat destiné uniquement aux vacances ou à la location dès l’origine n’entre pas dans son objet. Une exception encadrée existe pour un logement destiné à votre retraite lorsque celle-ci intervient dans le délai prévu ; elle ne transforme pas le PTZ en financement de maison de vacances.
