La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’ils achètent un bien immobilier meublé destiné à la location. Ce dispositif concerne uniquement certains types de résidences et répond à des critères précis. Il vise à encourager l’investissement dans des logements avec services, tout en garantissant des revenus locatifs réguliers. Cette loi répond aux besoins de logements adaptés aux étudiants et aux seniors. Elle permet aussi d’assurer une gestion locative simplifiée grâce à un bail commercial. Les investisseurs y trouvent ainsi une solution pour diversifier leur patrimoine.
Un dispositif pour les investisseurs en meublé
Adoptée en 2009, la loi Censi-Bouvard s’adresse aux particuliers qui achètent un bien neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) pour le louer. Elle s’applique exclusivement aux logements meublés situés dans des résidences avec services. Ces établissements doivent accueillir des étudiants, des seniors ou des personnes dépendantes. Les résidences de tourisme ne sont donc pas concernées.
L’objectif est de soutenir l’offre de logements adaptés aux besoins des locataires. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur le prix du bien.
Les conditions à respecter
Pour profiter de la loi Censi-Bouvard, certaines conditions doivent être remplies :
- Acheter un bien neuf ou en VEFA : acquis après le 1er janvier 2009.
- Opter pour la location meublée : le bien doit être loué avec mobilier et équipements adaptés.
- S’engager à louer pendant neuf ans : la mise en location doit être continue sur cette période.
- Choisir une résidence avec services : seuls les logements situés dans des résidences étudiantes, seniors ou médicalisées sont éligibles à la loi Censi-Bouvard.
- Ne pas dépasser un plafond d’investissement : la réduction fiscale s’applique uniquement dans la limite de 300 000 euros d’achat. Au-delà ça ne fonctionnera pas !
Un avantage fiscal attractif
La principale incitation de la loi Censi-Bouvard est en rapport avec la réduction d’impôt. Celle-ci correspond à 11 % du prix du bien, étalée sur neuf ans. Cet avantage est plafonné à un investissement de 300 000 euros par an, soit une réduction maximale de 3 666 euros par an.
Contrairement à d’autres dispositifs, il n’est pas nécessaire de respecter un plafond de loyers ou de ressources pour les locataires. L’investisseur conserve une grande liberté dans la fixation du loyer.
La récupération de la TVA
En plus de l’avantage fiscal, il est possible de récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat. Pour cela, la résidence doit proposer au moins trois services parmi la réception, le ménage, la fourniture de linge ou le petit-déjeuner. Cela s’obtient sous certaines conditions et nécessite de conserver le bien en location pendant 20 ans. En cas de revente avant cette durée, un remboursement partiel de la TVA sera exigé.
Comparaison avec le statut LMNP
La loi Censi-Bouvard s’adresse aux investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Toutefois, elle se distingue du statut LMNP classique, qui permet d’amortir la valeur du bien. Beaucoup de personnes investissent en LMNP dans le tourisme par exemple. Ce choix dépend des objectifs.
Le dispositif Censi-Bouvard convient aux personnes cherchant à réduire immédiatement leur impôt. En revanche, le régime LMNP réel peut être plus avantageux sur le long terme grâce à l’amortissement comptable.
À qui s’adresse la loi Censi-Bouvard ?
Cette loi s’adresse aux investisseurs souhaitant :
- Se constituer un patrimoine avec un effort financier limité.
- Profiter d’une fiscalité allégée grâce à la réduction d’impôt.
- Sécuriser leurs revenus avec un bail commercial garantissant les loyers.
- Diversifier leurs investissements immobiliers.
Les biens acquis dans ce cadre sont souvent gérés par des exploitants spécialisés. Cette gestion locative déléguée offre une tranquillité d’esprit aux investisseurs immobilier.
Les limites du dispositif
Bien que la loi Censi-Bouvard ait des avantages, elle comporte aussi quelques contraintes :
- Durée d’engagement : une sortie anticipée peut entraîner la perte des avantages fiscaux.
- Risque lié à l’exploitant : si la société gestionnaire fait faillite, la rentabilité de l’investissement peut être compromise. Vous devez donc bien choisir un gestionnaire solide et fiable.
Faut-il investir avec la loi Censi-Bouvard ?
Ce dispositif convient aux personnes qui cherchent un investissement sécurisé avec une rentabilité modérée. La réduction d’impôt et la gestion simplifiée séduisent certains particuliers. Cependant, il faut analyser la qualité du gestionnaire et l’attractivité de la résidence avant de se lancer.
Comparer ce mécanisme avec d’autres options fiscales comme le LMNP classique ou la loi Pinel peut aider à faire un choix éclairé.