La location meublée non professionnelle (LMNP) représente un choix judicieux pour de nombreux particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier. Rentabilité, fiscalité allégée, souplesse de gestion : le LMNP attire aussi bien les investisseurs aguerris que les novices. Toutefois, une question revient systématiquement : comment déclarer ses revenus locatifs dans ce cadre ? Cet article détaille chaque aspect de la déclaration LMNP, du choix du régime à la procédure concrète, afin d’accompagner chaque propriétaire, qu’il débute ou souhaite optimiser sa fiscalité.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux personnes physiques (ou SCI non soumises à l’IS) qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés, sous réserve de ne pas générer plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou que ces revenus ne constituent pas la majorité des ressources du foyer fiscal. Les conditions pour bénéficier du statut LMNP sont :
- Ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
- Les revenus tirés de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an OU représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Le bien doit être meublé conformément aux exigences légales (liste minimale d’équipements fixée par décret). Cela assure au locataire un logement fonctionnel.
Bon à savoir : le statut LMNP s’applique à la location classique (résidence principale du locataire), à la location saisonnière ou à la location en résidences de services (étudiants, seniors, tourisme…).
Pourquoi déclarer ses revenus LMNP est obligatoire ?
Les revenus d’une location meublée sont considérés par le fisc comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. C’est pourquoi il faut effectuer une déclaration LMNP spécifique, différente de celle qui est à remplir pour les locations vides.
Les différents régimes fiscaux applicables
La fiscalité du LMNP dépend du montant des loyers encaissés :
1. Le régime micro-BIC
Accessible si les recettes locatives n’excèdent pas 77 700 € par an (chiffre 2024), le micro-BIC est le régime de base. Il offre une grande simplicité déclarative.
- Fonctionnement : l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, censé couvrir l’ensemble des charges (ameublement, entretien, intérêts d’emprunt…).
- Imposition : seule la moitié des recettes est soumise à l’impôt sur le revenu, après intégration dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
2. Le régime réel simplifié
Dès lors que les recettes dépassent 77 700 € (ou sur option, même en dessous), le régime réel permet de déduire les charges réelles et d’amortir le bien et le mobilier.
- Fonctionnement : il convient de tenir une comptabilité précise et de faire appel à un expert-comptable dans la majorité des cas.
- Déductions possibles : charges locatives, frais de gestion, assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien, du mobilier et des équipements.
Pourquoi choisir le réel simplifié ? Ce régime devient rapidement intéressant si les charges et amortissements dépassent l’abattement de 50 % offert par le micro-BIC.
Procédures de déclaration : démarches et obligations
Déclarer ses revenus en LMNP implique de respecter certaines formalités précises. Voici les principales démarches à suivre pour être en conformité avec l’administration fiscale.
1. L’immatriculation du loueur
Avant toute déclaration de revenus locatifs en LMNP, il est indispensable de se déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce via le formulaire P0i (Cerfa n°11921*05), dans les 15 jours suivant le début de l’activité. Cette formalité permet d’obtenir un numéro SIRET indispensable à la déclaration fiscale.
2. La déclaration des revenus : micro-BIC
Le régime micro-BIC simplifie la déclaration des revenus locatifs. Voici comment procéder.
A. Où déclarer ?
Les recettes brutes perçues doivent être reportées sur la déclaration complémentaire de revenus n°2042 C PRO (case 5ND à 5PK).
B. Comment procéder ?
- Reporter le montant total des loyers bruts perçus (hors charges locatives facturées au locataire).
- L’administration appliquera automatiquement l’abattement de 50 %.
- Intégrer le résultat à l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale.
Exemple : pour 10 000 € de recettes locatives : seule 5 000 € seront imposées après abattement.
3. La déclaration des revenus : régime réel simplifié
A. Où déclarer ?
La déclaration s’effectue en ligne via l’espace professionnel impots.gouv.fr (procédure EDI-TDFC) ou via la liasse fiscale papier n°2031 et annexes (2033-A à 2033-G).
B. Documents à fournir :
- La liasse fiscale (bilan, compte de résultat, annexes).
- Les amortissements doivent figurer dans un tableau spécifique.
- La synthèse du résultat imposable sera ensuite reportée sur la 2042 C PRO (case 5NM à 5PL).
C. Les obligations comptables
- Tenue d’une comptabilité commerciale (livre-journal, grand livre, comptes annuels).
- Conservation des justificatifs de dépenses et d’investissements.
- Déclaration à transmettre dans les délais légaux (généralement au printemps N+1).
Les charges et amortissements déductibles
L’un des grands avantages du LMNP au réel réside dans l’étendue des charges déductibles et la possibilité d’amortir le bien. Voici les principales charges prises en compte :
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion et de comptabilité
- Assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés)
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Travaux d’entretien, réparations (hors agrandissements ou construction)
- Amortissement du bien immobilier (hors valeur du terrain)
- Amortissement du mobilier et des équipements
À noter : l’amortissement permet de constater une charge fiscale, souvent supérieure au montant des loyers perçus, ce qui conduit fréquemment à un résultat fiscal nul et donc à une absence d’imposition sur plusieurs années. Un avantage qui permet souvent de limiter ou d’annuler l’impôt sur vos loyers.
Spécificités : location saisonnière et résidence de services
- Location saisonnière : pour investir en LMNP dans le tourisme, les obligations sont identiques, mais attention à la nécessité de s’immatriculer en mairie et parfois de collecter la taxe de séjour.
- Résidence de services (étudiants, seniors, tourisme) : il est possible de récupérer la TVA dans certains cas (notamment en résidence de tourisme classée), à condition d’en faire la demande et de s’acquitter des obligations déclaratives associées.
Cas particuliers et conseils pratiques
Voici quelques conseils pratiques pour optimiser votre déclaration LMNP.
1. Déficit et report
Le LMNP ne permet pas de créer un déficit global imputable sur le revenu. En revanche, le déficit BIC généré par l’amortissement et les charges excédentaires est reportable sur les bénéfices des années suivantes, sans limitation de durée. Cela offre la possibilité de réduire l’imposition des revenus futurs.
2. Changement de régime
Le passage du micro-BIC au réel (et inversement) est tout à fait possible, mais obéit toutefois à des délais : l’option pour le réel est valable pour un minimum de deux ans, reconductible tacitement. La renonciation doit être notifiée avant le 1er février de l’année pour laquelle elle prend effet.
3. Recours à un expert-comptable
Si la déclaration LMNP micro-BIC se fait aisément en totale autonomie, la complexité du régime réel rend fortement conseillé le recours à un professionnel. Passer par un expert-comptable vous assure la conformité, optimise l’amortissement et sécurise les obligations fiscales.
4. Adhésion à un centre de gestion agréé (CGA)
Depuis 2023, la majoration du résultat imposable pour non-adhésion à un CGA a été supprimée. Toutefois, l’adhésion est recommandée pour bénéficier d’un accompagnement et sécuriser sa déclaration.
Calendrier des démarches
- Déclaration d’activité (P0i) : dans les 15 jours suivant la mise en location.
- Déclaration des revenus (2042 C PRO, 2031, 2033, etc.) : généralement au printemps de l’année N+1 (pour les loyers perçus en année N).
- Tenue comptable et conservation des justificatifs : pendant 6 ans minimum.
Questions fréquentes sur la déclaration LMNP
Doit-on payer des cotisations sociales en LMNP ? Non, sauf cas particuliers (location de courte durée dépassant certains seuils ou activité considérée comme commerciale).
Les revenus LMNP sont-ils soumis à la CSG/CRDS ? Oui, comme tous les revenus du patrimoine, à hauteur de 17,2 %.
Que faire en cas de cessation d’activité ? Il faut déposer une déclaration de cessation auprès du greffe du tribunal de commerce et effectuer une dernière déclaration fiscale.
Déclarer ses revenus locatifs en LMNP implique de choisir le régime fiscal adapté, de respecter un calendrier précis et de tenir une comptabilité conforme aux exigences de l’administration fiscale.
La simplicité du micro-BIC séduira les investisseurs occasionnels, tandis que le régime réel simplifié permettra d’optimiser la rentabilité sur le long terme, surtout en présence de charges et d’amortissements importants. En cas de doute, l’accompagnement d’un expert-comptable est vivement conseillé pour sécuriser votre projet et tirer le meilleur parti du statut LMNP.