Les EHPAD privés sont le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers. L’achat d’une chambre dans ces établissements représente un placement rentable à long terme. Les propriétaires de ces biens locatifs meublés bénéficient de nombreux avantages sans les contraintes relatifs à la location.
Une opportunité pour investir dans l’immobilier
Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ne désemplissent pas. C’est le moment de se tourner vers l’achat de chambre dans ces centres de soin. Le fonctionnement est simple. Le propriétaire signe un bail avec le gestionnaire de l’EHPAD. Ce dernier s’occupe de trouver les personnes qui vont y loger. Il s’agit d’un bail commercial d’une dizaine d’années.
Le prix d’achat d’une chambre en EHPAD tourne aux environs de 100 000 €. Ce montant varie en fonction du lieu et du standing de l’établissement. L’acquisition d’une chambre ne s’adresse pas aux futurs résidents du lieu, mais bien aux personnes désireuses d’investir leur capital dans l’immobilier.
Statut de LMNP : avantages financiers et fiscaux
La défiscalisation des chambres en EHPAD
Les LMNP (loueurs de meublés non-professionnels) profitent d’une fiscalité avantageuse. Pour obtenir ce statut, le propriétaire d’une ou plusieurs chambres en EHPAD doit avoir des bénéfices commerciaux annuels inférieurs à 23 000 €. Le chiffre doit aussi être inférieur à 50 % des revenus du foyer. Les propriétaires investissant dans le neuf, bénéficient de la loi Censi-Bouvard. Cette défiscalisation d’un investissement en EHPAD représente une réduction d’impôt de 11 % sur une durée de 9 ans.
Les atouts d’un bien immobilier géré et rentables
L’immobilier destiné à l’hébergement de personnes âgées est un marché en plein essor. La demande tend vers la hausse. L’achat d’une chambre en EHPAD est un placement intéressant pour votre capital immobilier. Le rendement d’une chambre atteint facilement les 4 %. Ce marché intéresse de plus en plus les investisseurs. Et les chambres se revendent donc très facilement.
Il n’y a pas de pertes financières au niveau du loyer. Lorsque la chambre est inoccupée, les gestionnaires de l’EHPAD prennent sur leurs fonds pour vous régler le loyer. L’établissement prend en charge l’entretien de la chambre : la remise en état entre deux résidents, l’entretien courant et les travaux mineurs.
Les pièges à éviter en investissant en EHPAD
Le risque principal est de tomber sur le mauvais gestionnaire. En effet, vous ne pouvez devenir propriétaire d’une chambre que dans les EHPAD privés. Ils sont moins nombreux, les offres sont donc limitées. Vous devez avoir un aperçu de la situation financière de l’EHPAD ainsi que de ses prévisions.
Placer votre argent dans de l’immobilier neuf peut sembler être judicieux. Néanmoins, les établissements plus anciens ont une meilleure vision de leur fonctionnement d’années en années. Quoi qu’il en soit, la signature du bail reste un moment très délicat. Assurez-vous d’avoir toutes les informations en main et soyez sûr que le gestionnaire ne mettra pas la clef sous la porte avant la fin du bail.
Comment bien choisir son EHPAD avant d’investir ?
Pour garantir la réussite de votre placement, vous devez bien choisir l’établissement dans lequel vous allez acquérir une chambre. Voici quelques critères à prendre en compte :
- La localisation : privilégiez des régions où la demande pour les maisons de retraite médicalisées est élevée. Les grandes agglomérations et leurs alentours sont des zones prisées, de même que les régions touristiques ou à forte densité de population senior.
- La solidité financière du gestionnaire : informez-vous sur la santé économique de l’exploitant, son historique, son taux d’occupation moyen et sa réputation. Un gestionnaire solide et reconnu limite considérablement le risque d’impayés et garantit une gestion optimale de votre bien.
- La qualité des services : renseignez-vous sur la qualité de la prise en charge et de l’accompagnement proposé aux résidents (personnel soignant qualifié, activités, restauration…). Un établissement réputé pour la qualité de ses prestations attirera plus facilement les résidents.
La gestion courante et le suivi de votre investissement
L’un des grands avantages de l’investissement en EHPAD réside dans la gestion, assurée par l’exploitant :
- Vous n’êtes pas en contact direct avec les locataires, ce qui vous fait gagner un temps précieux.
- Le gestionnaire prend en charge l’entretien du bien et les éventuelles remises à niveau pour maintenir le standing de l’établissement.
- Les loyers vous sont versés même si la chambre est temporairement inoccupée, sous réserve des clauses prévues au bail commercial.
En contrepartie, appliquez bien le bail : vous devez comprendre les termes de renouvellement et les conditions de résiliation éventuelle. Un dialogue régulier avec le gestionnaire et une vigilance quant aux comptes rendus de gestion vous aideront à préserver la rentabilité de votre placement.
Optimiser votre fiscalité grâce à l’amortissement LMNP
En plus de la loi Censi-Bouvard (réduction d’impôt de 11 % dans le neuf sur 9 ans), le statut LMNP offre un levier très intéressant pour optimiser sa fiscalité :
- Le régime réel simplifié permet d’amortir comptablement la valeur de votre bien et de vos meubles. Les loyers perçus peuvent ainsi être partiellement exonérés d’impôt sur le revenu.
- Le micro-BIC (si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €) propose un abattement forfaitaire de 50 %. À vous de comparer les deux régimes (réel simplifié et micro-BIC) pour choisir le plus avantageux selon votre situation.
Anticiper la revente de votre chambre en EHPAD
Même si l’investissement en EHPAD est pensé sur le long terme, réfléchissez à la revente de votre chambre. Les établissements prisés, gérés par des opérateurs de renom, se revendent plus facilement et conservent mieux leur valeur patrimoniale. En cas de revente anticipée, prenez toutefois en compte les éventuelles obligations légales, notamment le respect de la durée minimum d’engagement liée aux dispositifs fiscaux (neuf ans pour la loi Censi-Bouvard, par exemple).
Un placement solidaire et tourné vers l’avenir
Investir dans un EHPAD contribue à répondre à un enjeu de société : le bien-être et l’accompagnement des personnes âgées dépendantes. Compte tenu du vieillissement de la population, cette forme d’investissement s’inscrit dans une démarche pérenne. Vous participez ainsi à l’élargissement de l’offre d’hébergement tout en profitant d’un rendement stable et d’un cadre fiscal avantageux.
L’investissement en EHPAD a le vent en poupe, porté par une demande croissante liée au vieillissement de la population. Grâce aux baux commerciaux sécurisés et à la gestion déléguée, ce type de placement offre un rendement régulier et un cadre fiscal avantageux, notamment via le statut LMNP ou la loi Censi-Bouvard. Pour en profiter, sélectionnez bien l’établissement : solidité financière du gestionnaire, localisation, qualité des services et perspectives de revente sont autant de points clés à analyser. En misant sur la prudence et en vous entourant de professionnels, vous pourrez optimiser votre investissement tout en participant à un projet sociétal majeur : l’accueil et l’accompagnement des aînés.