Depuis la disparition du Pinel fin 2024, l’investissement locatif dans le neuf cherchait son nouveau cadre fiscal. La loi de finances pour 2026 lui en a donné un avec le dispositif Relance logement, plus couramment appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre chargé du Logement. Son fonctionnement tranche avec les anciennes réductions d’impôt : le propriétaire peut déduire chaque année une fraction de la valeur du logement de ses revenus fonciers grâce à un mécanisme d’amortissement.
Encore faut-il acheter le bon bien. Un appartement simplement destiné à la location n’entre pas automatiquement dans le dispositif. Nature de l’immeuble, état du logement, travaux, période d’acquisition et modalités de location forment un cadre assez précis. Voici comment déterminer si le logement que vous envisagez d’acquérir peut profiter du Jeanbrun.
L’essentiel
- Le dispositif Jeanbrun concerne les logements situés en France dans des bâtiments d’habitation collectifs.
- Les logements neufs, les acquisitions en VEFA et certains logements que le contribuable fait construire peuvent entrer dans le dispositif.
- Un logement ancien peut également être admis s’il fait l’objet d’une rénovation suffisamment lourde.
- Dans l’ancien, les travaux d’amélioration doivent actuellement représenter au moins 30 % du prix d’acquisition lorsqu’il ne s’agit pas de travaux assimilant fiscalement le bien à un immeuble neuf.
- Les acquisitions concernées doivent intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Le bien doit ensuite être loué nu, comme résidence principale, pendant neuf ans au minimum.
- Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés.
- La maison individuelle ordinaire n’entre pas dans le champ du dispositif.
Le Jeanbrun vise d’abord le logement collectif
C’est probablement le filtre le plus simple à vérifier, mais aussi celui qui élimine immédiatement une grande quantité de biens. La loi réserve le dispositif aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Cette règle vaut aussi bien pour le neuf que pour l’ancien rénové. Le ministère chargé du Logement confirme que le mécanisme concerne les particuliers qui investissent dans un logement locatif situé dans un immeuble collectif.
Autrement dit, l’appartement est le candidat naturel au Jeanbrun. Studio dans une résidence neuve, trois-pièces acheté sur plan ou appartement ancien profondément rénové peuvent entrer dans son périmètre dès lors que les autres critères sont remplis.
À l’inverse, acheter une maison individuelle classique pour la louer ne donne pas accès à cet amortissement. C’est un point à intégrer dès les premières simulations : une maison capable d’afficher un excellent rendement locatif peut être séduisante financièrement sans être éligible au dispositif Jeanbrun. La fiscalité ne doit donc jamais être déduite du simple fait que le bien sera proposé à la location.
La localisation est nettement moins restrictive. Le mécanisme s’applique en métropole comme dans les départements et régions d’outre-mer. Il n’existe pas de sélection des communes comparable à celle qui avait fortement marqué certains anciens dispositifs locatifs. Le bien doit néanmoins se trouver en France et les plafonds applicables à sa mise en location dépendent de sa situation géographique.
Les appartements neufs entrent directement dans le cœur du dispositif
Pour un logement neuf, la lecture de la loi est relativement nette. Sont concernés les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement, la fameuse VEFA qui correspond à l’achat sur plan. Le texte couvre également, sous les conditions prévues, les logements que le contribuable fait construire.
La fenêtre temporelle mérite votre attention. Pour une acquisition, la date déterminante correspond à celle de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le dispositif s’applique aux acquisitions effectuées à compter du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Pour un logement que vous faites construire, le texte vise les demandes de permis de construire déposées durant la période prévue par la loi.
Un programme neuf commercialisé aujourd’hui peut donc entrer dans le Jeanbrun, mais son étiquette commerciale ne suffit pas. L’analyse doit porter sur le logement lui-même, le calendrier juridique de l’opération et les conditions futures de location.
Le dispositif n’est d’ailleurs pas une prime accordée au moment de la signature. Son avantage fiscal repose sur la mise en location et sur l’amortissement pratiqué au fil des années. Si votre projet ne respecte plus les engagements prévus, les amortissements précédemment déduits peuvent être réintégrés dans votre revenu foncier selon les modalités fixées par le Code général des impôts.
L’ancien est admis, mais pas avec quelques coups de pinceau
L’ouverture du Jeanbrun aux logements anciens donne au dispositif une portée bien plus large qu’un mécanisme réservé aux programmes sortant de terre. Elle s’accompagne toutefois d’un niveau d’exigence élevé.
Deux grandes situations sont prévues. Le logement ancien peut avoir subi des travaux concourant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf. Il peut aussi bénéficier du régime lorsque des travaux d’amélioration atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et satisfont aux critères d’une réhabilitation lourde. En métropole, Service-Public indique notamment l’obligation d’atteindre un DPE A ou B dans cette seconde situation.
Vous voyez la différence avec une rénovation locative ordinaire. Refaire une cuisine, repeindre trois pièces et remplacer quelques radiateurs ne suffira généralement pas à transformer une acquisition ancienne en opération Jeanbrun. Le montant et la nature des interventions comptent.
Cette ouverture à l’ancien change néanmoins la géographie d’un investissement immobilier sous Jeanbrun. Vous n’êtes pas condamné aux quartiers où sortent de nouveaux programmes. Un appartement vétuste situé dans un centre-ville, une copropriété ancienne bien placée ou un logement dégradé dans un secteur très demandé peuvent devenir des candidats, à condition que la rénovation franchisse les seuils fixés par les textes.
Une subtilité mérite aussi d’être connue : lorsqu’un bien ancien a été rénové avant son acquisition, le Code général des impôts admet certaines opérations sous réserve que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé depuis la fin des travaux.
Le taux de 30 % pourrait évoluer. À la date du 21 août 2026, Service-Public signale qu’un projet de loi discuté au Parlement prévoit d’assouplir certaines conditions d’accès au dispositif. Tant qu’une nouvelle disposition n’est pas définitivement adoptée et publiée, c’est toutefois le cadre actuellement en vigueur qu’il faut utiliser pour bâtir votre opération.
Neuf et ancien : les différences à connaître
| Critère | Logement neuf | Logement ancien |
|---|---|---|
| Type d’immeuble | Bâtiment d’habitation collectif | Bâtiment d’habitation collectif |
| Acquisition | Neuf ou VEFA | Logement à réhabiliter |
| Travaux | Pas de seuil comparable à l’ancien | Travaux assimilant le bien à du neuf ou travaux d’amélioration ≥ 30 % du prix d’acquisition avec réhabilitation lourde |
| Territoire | France métropolitaine et Drom | France métropolitaine et Drom |
| Location | Nue, résidence principale | Nue, résidence principale |
| Engagement minimal | 9 ans | 9 ans |
| Début de location | Dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure | Dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure |
| Taux d’amortissement de base en location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
Ces taux viennent directement du Code général des impôts. Pour le neuf, l’amortissement atteint 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Dans l’ancien éligible, les taux sont respectivement de 3 %, 3,5 % et 4 %.
La valeur du terrain ne peut pas être amortie. Elle est forfaitairement fixée à 20 % du prix d’acquisition net de frais par le dispositif, ce qui revient à calculer l’amortissement sur la part hors foncier. Un plafond annuel s’applique également : le cumul des déductions Jeanbrun est limité à 8 000 € par foyer fiscal, montant porté à 10 000 € ou 12 000 € dans certaines configurations comportant suffisamment de locations sociales ou très sociales.
Un logement éligible doit aussi être loué de la bonne manière
Acheter le bon appartement ne représente que la moitié de l’équation. Le Jeanbrun attache l’avantage fiscal à une véritable obligation locative.
Vous devez louer le logement nu, et non meublé. Il doit servir de résidence principale au locataire et être occupé dans le cadre d’une location effective et continue. L’engagement court pendant neuf ans au minimum. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou son acquisition lorsque celle-ci est postérieure. Dans l’ancien rénové, le délai est calculé à partir de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition selon le cas.
Le loyer n’est pas libre. Trois niveaux sont prévus : intermédiaire, social et très social. Chacun entraîne ses propres plafonds de loyers et de ressources des occupants. Le niveau choisi influe également sur le taux d’amortissement.
Le locataire ne peut pas davantage être sélectionné sans regarder son lien avec le propriétaire. Le Code général des impôts exclut un membre de votre foyer fiscal ainsi qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Vous ne pouvez donc pas acquérir un appartement sous Jeanbrun en imaginant simplement le louer à votre enfant ou à vos parents tout en conservant le bénéfice fiscal.
Un appartement éligible n’est pas forcément un bon achat
Le dispositif fiscal ne corrige ni un prix excessif, ni une copropriété en difficulté, ni une demande locative médiocre. Ce rappel paraît banal, pourtant les mécanismes de défiscalisation ont longtemps poussé certains investisseurs à regarder leur feuille d’impôts avant de regarder la rue où se trouvait leur appartement.
Commencez donc par étudier le marché sans Jeanbrun. Combien se louent réellement les logements comparables ? À quelle vitesse trouvent-ils preneur ? Quel est le niveau des charges ? Des travaux de copropriété sont-ils prévus ? Dans le neuf, le prix au mètre carré comporte-t-il une prime difficile à récupérer lors d’une revente ?
Dans l’ancien, le chantier réclame encore davantage de prudence. Un budget de rénovation calculé au centime près sur un devis théorique peut déraper dès l’ouverture des cloisons. Parmi les erreurs à éviter avant d’acheter un bien immobilier, celle qui consiste à traiter l’avantage fiscal comme une garantie de rentabilité est sans doute l’une des plus coûteuses. Le Jeanbrun peut alléger la fiscalité d’une opération saine ; il ne transforme pas un actif médiocre en placement brillant.
Il faut aussi penser à la sortie. La loi de finances pour 2026 prévoit, lors du calcul de la plus-value immobilière, la prise en compte des amortissements Jeanbrun déjà déduits : ils viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour ce calcul, ce qui peut accroître la plus-value taxable lors d’une revente.
Votre simulation gagne donc à couvrir toute la durée probable de détention plutôt que les seules premières années de location.
Questions fréquentes
Une maison individuelle peut-elle profiter du dispositif Jeanbrun ?
Non, dans le cadre actuellement en vigueur. Le logement doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif. Une maison individuelle ordinaire destinée à la location sort donc du périmètre prévu par le texte.
Peut-on acheter un appartement ancien avec le dispositif Jeanbrun ?
Oui, mais un appartement ancien sans rénovation lourde ne suffit pas. Il doit faire l’objet de travaux répondant aux critères légaux : travaux conduisant fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, ou travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères d’une réhabilitation lourde.
Le Jeanbrun est-il réservé aux grandes villes ?
Non. Le dispositif s’applique en France sans le zonage d’éligibilité restrictif qui caractérisait certains régimes antérieurs. La localisation joue cependant sur les plafonds de loyers et de ressources applicables.
Peut-on utiliser le dispositif pour une location meublée ?
Non. Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu et à usage de résidence principale. La location meublée ne répond donc pas aux conditions du Jeanbrun.
Combien de temps faut-il louer le logement ?
L’engagement minimal est fixé à neuf ans. Rompre cet engagement hors des situations particulières prévues par la loi peut provoquer la remise en cause de l’avantage et la réintégration des amortissements précédemment déduits.
Peut-on bénéficier du Jeanbrun pour un logement acheté en 2025 ?
Non. Pour une acquisition, le dispositif concerne la période allant du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Un appartement acquis avant l’ouverture de cette période n’entre pas rétroactivement dans le régime.
Les travaux doivent-ils toujours représenter 30 % du prix dans l’ancien ?
Le seuil de 30 % vise la branche du dispositif fondée sur des travaux d’amélioration répondant aux critères de réhabilitation lourde. Un autre cas existe lorsque les travaux concourent fiscalement à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf. Par ailleurs, un assouplissement du dispositif est envisagé par un texte encore en discussion à la date du 21 août 2026. Pour préparer une acquisition aujourd’hui, mieux vaut donc raisonner sur les règles déjà entrées en vigueur plutôt que sur une évolution législative qui n’a pas encore achevé son parcours.
