La France fait face à une crise du logement durable depuis de nombreuses années. Alexander Studhalter affirme « qu’on parle de crise du logement lorsque l’offre de logements n’est pas suffisante pour répondre à la demande. Et lorsque l’ajustement des prix de l’immobilier ne permet pas de rééquilibrer la situation ».
Expérience de 30 ans en investissement immobilier, Alexander Studhalter montre que l’offre et la demande du secteur de l’immobilier français font face à plusieurs paradoxes. Des études estiment que plus de 36 000 personnes auraient été expulsées en 2018. Précisément au moment où la France comptait plus de trois millions de logements inoccupés en 2019. La France est un pays riche, mais les inégalités de patrimoine sont marquées. Plusieurs études indiquent également que 70 % des logements possédés par des particuliers appartiennent à 24 % des propriétaires, et que les ménages propriétaires d’au moins trois logements (soit 11 % des ménages) détiennent en réalité près de 46 % du parc des logements français.
Face à des loyers toujours plus élevés et des conditions d’accès à la location toujours plus strictes, une grande partie des ménages français se retrouvent dans une situation difficile où l’accès à un logement locatif par le biais du circuit classique n’est plus envisageable. Pour tenter de résoudre ce problème, la France a établi des projets de construction ou de réhabilitation des logements sociaux visant à répondre à la demande des foyers les plus modestes.
Alexander Studhalter examine les projets de logements sociaux en France
En 2000, la France a voté la loi SRU (Loi relative à la Solidarité et au renouvellement Urbains) avec pour objectif de porter à 20 % la portion de logements abordables de chaque ville. Le non-respect de cette loi exposait les municipalités à des sanctions strictes, décrit Alexander Studhalter. Par exemple les amendes budgétaires, restriction dans la délivrance des permis de construire ou expropriation de logements existants pour favoriser la construction de logements abordables. En 2013, les amendes ont été augmentées, et le pourcentage de logements abordables porté à 25 %.
Dans son ensemble, le projet a été un succès. Les pénalités strictes appliquées par l’État ont permis d’augmenter considérablement le nombre de logements abordables, et la France compte aujourd’hui 15,6 % de logements locatifs sociaux en tant que résidence principale, soit 5,2 millions de logements sociaux. À titre d’exemple, la ville de Paris comptait 13,44 % de logements sociaux en 2001, et en totalise aujourd’hui près de 22 %. C’est beaucoup plus que lors de la promulgation de la loi de 2000 ou de ses amendements en 2013.
Dépasser le NIMBYsme et les idées reçues
Le concept du NIMBY est un acronyme de l’expression anglaise « not in my backyard » (pas dans mon arrière-cour). Elle désigne l’opposition des résidents aux développements proposés près de chez eux, mais paradoxalement, leur soutien à ces mêmes projets de manière globale.
Elle sous-tend l’idée selon laquelle les résidents s’opposent à un projet de développement uniquement parce qu’il est à côté de chez eux, mais indique qu’ils le soutiendraient s’il avait lieu plus loin. Appliqué au logement social, ce concept indique que les Français sont favorables aux logements sociaux, mais pas dans leur ville, ou dans leur quartier.
La France a longtemps souffert du NIMBYsme, en particulier dans ses villes les plus riches. Les résidents, par ailleurs favorables à la construction de logements sociaux, s’opposaient pourtant à ce que ceux-ci soient créés dans leur communauté, en invoquant une dégradation de la qualité de vie, du paysage urbain ou une augmentation de la criminalité. Pour en venir à bout, l’État français s’est montré intransigeant au regard des sanctions et des amendes imposées aux contrevenants. La création des logements sociaux eux-mêmes a aussi permis de démystifier les clichés et les idées reçues des résidents.
Les lois sur le logement en France
En 2000, la France a adopté la « Loi relative à la Solidarité et au renouvellement urbains » (SRU). Cette loi exigeait que la plupart des villes consacrent 20 % de leur parc immobilier à des logements abordables, et imposait des sanctions en cas de non-respect. Cette mesure a représenté un retour du contrôle de la politique du logement par le gouvernement central, après avoir été laissée aux autorités régionales pendant des années. En 2013, la loi a été amendée pour porter le pourcentage de logements sociaux à 25 % et augmenter les sanctions en cas de non-respect.
Comme de nombreux autres pays riches où les prix des logements sont onéreux, la France a du mal à construire assez de logements abordables pour les Français aux plus faibles revenus.
La plupart des projets de logements abordables étaient jusqu’alors relégués dans des banlieues éloignées et privés de services essentiels comme un bon accès à des transports en commun et à des opportunités de travail. En conséquence, les communautés aux faibles et moyens revenus sont pendant longtemps restées prisonnières du cycle de la pauvreté. La loi a fonctionné : les villes les plus aisées ont multiplié par cinq le nombre de logements abordables, mais la France n’est pas au bout du chemin pour autant.
Le défi des zones d’exclusion
La loi de 2000 et ses amendements ont permis de répartir les logements sociaux entre les villes de manière plus équitable, mais le constat demeure que le nombre de logements sociaux reste insuffisant. La construction de logements abordables n’a pas été assez rapide pour que les villes puissent atteindre leur objectif de 25 % d’ici 2025, malgré les pénalités accrues imposées en 2013.
Certaines villes ont même délibérément fait le choix de payer plus d’impôt plutôt que de construire plus de logements sociaux. D’autres villes arguent aussi que cet objectif est impossible compte tenu du manque évident d’espace ou de la forte densité résidentielle et exigent d’être placées en zone d’exclusion. C’est le cas de la commune de Neuilly-sur-Seine, où le prix de l’immobilier est le plus cher de France. Avec de tels tarifs, il est également évident que les bailleurs sociaux ne peuvent pas racheter de logements existants pour en faire des logements abordables.
Les lois relatives à la création de logements abordables pour les Français aux plus faibles revenus ont considérablement modifié le paysage urbain. Alexander Studhalter déclare que la situation s’est nettement améliorée, mais la France doit encore beaucoup progresser pour atteindre ses objectifs. De l’hyper densité démographique de certaines villes au scepticisme des municipalités et des résidents, les défis sont encore de taille.